Genossenschafts-Chef kritisiert Mietendeckel: „In einigen Jahren sieht es bei uns wieder aus wie 1989 in Ost-Berlin“

Hans-Jürgen Hube (61), Diplom-Kaufmann, ist seit 37 Jahren in der Berliner Wohnungswirtschaft tätig und seit 2013 Vorstand der Baugenossenschaft „Freie Scholle“ in Tegel. Er kritisiert, dass der Mietendeckel Genossenschaften für ihre niedrigen Mieten bestraft und warnt vor kommenden Verlusten: Renovierungen oder gar Neubau seien kaum möglich.

Herr Hube, die Geschichte dieses Interviews beginnt mit einer Mail, die Sie an den Tagesspiegel schickten. Die ersten Worte lauteten: „Ich neigte dieser Tage zur Selbstanzeige wegen Untreue, weil ich eine Wohnung zum Preis von 2,28 Euro für den Quadratmeter nettokalt vermieten musste.“ Was war da geschehen?
Diese Wohnung haben wir nach dem Tod der älteren Dame, die diese Wohnung bereits von ihren Eltern übernommen hatte, für circa 40 000 Euro auf den Stand der heutigen Technik gebracht. Der Nachmieter zahlt danach weniger als 160 Euro netto kalt für rund 70 Quadratmeter in guter Wohnlage. Ich zeige Ihnen gerne diese Wohnung und welcher Irrwitz unter diesem Mietendeckel kocht.

Das hört sich so an, als sei die Technik ziemlich alt gewesen?
Ja, die Mieterin war über 80, als sie starb, das heißt, das Mietverhältnis war noch viel älter als diese Dame, und wir haben die Miete über all die Jahre immer wieder angepasst, sind aber nie über diese 2,28 Euro gekommen. Und nach den Regeln des Mietendeckels mussten wir die renovierte Wohnung dann auch wieder zu diesem Preis vermieten.

In den Jahrzehnten zuvor konnten wir ja nichts machen, die Mieter hatten keinerlei Bedürfnis dazu, und nun hatten wir einen richtigen Renovierungsstau. Das war also rein rechtlich Instandhaltung, was jetzt geschah.

Na, dass Sie die Miete nicht erhöhen durften, findet der neue Bausenator ja super. Der sagt, es sei nicht nachvollziehbar, wenn bei einer neuen Vermietung die Miete das Dreifache der bisherigen Miete ausmacht, die beim Nachbarn und vor Ort gegeben war.
Der Nachbarmieter hatte vor zwei Jahren gewechselt, bei dem macht die Miete rund sechs Euro aus.

Eine solche Gesetzgebung kann eine Genossenschaft auf lange Sicht ruinieren… Wo her können Sie denn da noch das Geld für Renovierungen nehmen?
Auf jeden Fall. Wir haben bislang Wohnungen, die frei wurden, immer zum Mittelwert des Mietpreisspiegels vermietet. Das ist weniger als das, was die Hälfte der Bevölkerung an Mieten zahlt. Mehr wollen wir gar nicht…. Dann hätten wir hier die Miete auf sechs Euro anheben können, was ja auch noch eine durchaus akzeptable Miete gewesen wäre.

Das heißt, die Genossenschaft muss heute büßen, dass sie in den vergangenen Jahren nicht die Mieten erhöht hat?
Ja, wir leiden darunter, dass wir immer nur zurückhaltend erhöht haben… Das heißt, dass wir unsere Ausgaben für Renovierungen kontinuierlich zurückfahren müssen, und an Neubauten ist da überhaupt nicht zu denken. In den vergangenen Jahren haben wir schon immer rund zwei Drittel der Nettokaltmieteneinnahmen für Renovierungen ausgeben müssen.

Das heißt, dass Sie in wenigen Jahren Verluste machen werden? Das geht doch nicht.
Bis die Rücklagen aufgezehrt sind, schon. Aber wir werden unsere Häuser nicht mehr so pflegen können, wie wir es gerne tun würden… Wir haben jetzt schon einen großen Rückstau, schauen Sie sich mal die Fassaden hier am Waidmannsluster Damm und rundherum an.

Das heißt, die Mietgesetzgebung führt zu einem schleichenden Substanzverlust. Den neuen Bausenator scheint das nicht zu stören.
Ja, Eigentumsbildung und Vermögensbildung und Altersvorsorge ist offenbar nicht mehr gewollt. Welche Politik dahinter steht, mag ich nicht sagen. Aber ich habe schon einmal darauf hingewiesen, dass, wenn diese Politik so weiter geht, der Waidmannsluster Damm in einigen Jahren so aussehen wird wie die Prenzlauer Promenade 1989… das ist abzusehen.

Nun sagt der neue Bausenator, genauso, wie das seine Vorgängerin schon getan hat, das Wichtigste sei, dass die Menschen bezahlbaren Wohnraum bekommen. Da können Sie doch nichts dagegen haben?
Natürlich habe ich nichts dagegen. Aber wir in unserer Genossenschaft bieten ja bezahlbaren Wohnraum. Aber um das bieten zu können, müssen wir so viel Geld verdienen, dass wir die Wohnungen auch instand halten können. Der Mietendeckel wäre in Ordnung gewesen, wenn es eine Obergrenze gegeben hätte, wenn man die Miete tatsächlich gedeckelt hätte.

Wenn der Senat gesagt hätte: Das ist das Limit, darüber dürft ihr nicht gehen. Dann wäre es nämlich erst gar nicht dazu gekommen, dass solche exorbitanten Mietpreise von 16 oder 18 Euro für den Quadratmeter in Altbauten gefordert werden.

Das heißt, Sie haben schon Verständnis dafür, dass die Politik etwas gegen diese extremen Mietpreissteigerungen tun musste?
Ja, durchaus. Wenn ich sehe, dass 18 Euro für Schrottbuden verlangt werden, verstehe ich, dass die Politik da einschreitet. Ich habe nur etwas dagegen, dass wir Genossenschaften praktisch der Kollateralschaden sind.

Sie verstehen schon, dass das Treiben von Unternehmen wie der „Deutsche Wohnen“ die Politik gezwungen hat, etwas zu tun?
Ich kann das nicht im Detail beurteilen, aber an Beispielen kann man nur ahnen, wie hoch die Mieten teilweise waren.

Werfen Sie der Politik und den für Wohnen und Bauen zuständigen Senatoren vor, dass die womöglich überhaupt nicht wissen, was eine Genossenschaft ist?
Doch, das wissen die schon, aber sie wollen einfach nicht von ihrem Konzept abweichen und verweisen auf untaugliche Härtefallregelungen.

Senator Scheel sagt, dass mehr Neubauten von Mietwohnungen entstehen sollten, mit bezahlbaren Quadratmetermieten. Sie haben hier am Waidmannsluster Damm einen schönen Neubau mit 62 Wohnungen. Was verlangen Sie denn da für Mieten?
Wir verlangen 11,95 Euro, aber wir haben ein Drittel geförderten Wohnungsbau, für 6,50 Euro, da brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein. Bei dieser Miethöhe trägt sich das Projekt selbst. Für 30 Jahre sind die Zinssätze fest, so dass wir nur ganz geringe Zuwächse bei den Mieten brauchen.

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Haben die Genossenschaften, die im Wohnungsbau engagiert sind, eigentlich irgendwelche Forderungen an den Senat?
Der Mietendeckel muss komplett neu überdacht werden. Wenn man das gewünschte Ziel erreichen will – dazu gehört auch die Förderung von Neubau –, muss man den Genossenschaften auch die Möglichkeit geben, Geld zu verdienen. Es stimmt, wir sind nicht gewinnorientiert. Wir stecken alles, was wir einnehmen, in Erhalt und Ausbau des Bestandes.

Um neu zu bauen, müssen wir natürlich auch Kapital bilden. Der Bestand der Häuser ist irgendwann auch physisch am Ende. Gustav Lilienthal (der Bruder des Flugpioniers Otto), Gründer unserer Genossenschaft, hat Anfang des vergangenen Jahrhunderts Hohlblocksteine selber gegossen, aus dem Sand, den er auf den Baugrundstücken vorfand.

© Gerd Appenzeller

Den hat er mit Zement versetzt... Irgendwann sind diese Steine, diese Wände am Ende. Da konnte man mit dem Finger ein Loch in den Stein drücken, und es rieselte Sand heraus. Solche Einfamilien-Häuser kann man nur teuer sanieren. Ein Neubau könnte da manchmal günstiger sein.

Was kostet so eine Sanierung, die zum Neubau wird?
130 000 Euro. Vermietet haben wir das für rund acht Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Mit dem Mietendeckel wird das noch weniger.

Wie lange muss man bei Ihnen Genosse sein, um so ein Einfamilien-Haus mieten zu können?
Da müssen Sie schon vor 1990 Mitglied geworden sein, und Sie müssen mindestens ein minderjähriges Kind haben, das nicht älter als 14 Jahre ist. Das sind oft Anwärter, die sind als Kinder von Mitgliedern vor Jahrzehnten eingetragen.

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Was meinen Sie – wie geht das weiter mit dem Mietendeckel?
Der ist auf fünf Jahre angelegt. Wenn er funktioniert, wird er bestimmt um fünf Jahre verlängert, denn im darauffolgenden Jahr 2026 sind wieder Wahlen zum Abgeordnetenhaus. Spätestens dann wird’s für Genossenschaften richtig eng.

Der Senator wirft Reinickendorf und Zehlendorf vor, es würde hier am wenigsten gebaut. Wie sehen Sie das?
Ich habe mir sagen lassen, Reinickendorf sei so zugebaut, da könne man gar nicht mehr viel machen. Ich kann es nicht beurteilen. Ich wüsste noch ein Grundstück, in Lübars. Das Projekt haben wir auch wegen des Mietendeckels aufgegeben. Wir hatten da eine Senioren-WG geplant, ein Projekt für die Zukunft. Wir haben einfach nichts, wo man am Lebensabend hinziehen kann und sowohl selbstständig bleiben als auch auf Hilfen zurückgreifen kann.

Also eine Alternative zur Seniorenresidenz. Eine Wohngemeinschaft, bei der sämtliche Pflegestufen realisiert werden können, in der junge und alte Rentner zusammenwohnen können, jeer für sich, aber mit Gemeinschaftsräumen.