Gastbeitrag von Michael Müller: Bodenspekulanten sollen 75 Prozent vom Gewinn abgeben

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller und Frank Nägele, Staatssekretär für Verwaltungs- und Infrastrukturmodernisierung, wollen die Bodenspekulation begrenzen. In einem Exklusivbeitrag für den Tagesspiegel erklären sie, wie das funktionieren soll:

Der Bodenwert rückt in die Mitte der politischen Diskussion. Worüber sprechen wir dabei? Wir kennen aus der volkswirtschaftlichen Debatte freie und knappe Güter. Sind Güter knapp, sind sie handelbar. Es lockt das Geschäft. Manche der handelbaren Güter sind marktgängig, andere sind es nur bedingt und bedürfen daher der Regulierung. Beim Thema Boden sind sich die Experten nicht einig. Bedarf es da einer besonderen Regulierung oder nicht?

Mit Grundstücken wird fröhlich gehandelt

Fröhlich gehandelt wird derweil trotzdem damit. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Über Planungs- und Baurecht setzen wir – Politik und Verwaltung – Rahmenbedingungen. Stadtgestaltung ist hier meist das Ziel. In verschiedenen Bereichen aber ist klar, dass da was schiefläuft. Sowohl im land- und forstwirtschaftlichen Bereich als auch bei bebaubaren oder bebauten Grundstücken beobachten wir, dass Grund und Boden zum Gegenstand von Spekulation wird.

© Paul Zinken/dpa

Grund- und Flurstücke werden nicht mehr erworben, um darauf zu bauen, zu wohnen oder etwas anzubauen, sondern um damit schnelle Renditen durch Wiederveräußerung oder durch kurzfristige Ertragssteigerungen zu erzielen. Was für die Besitzenden zu Vermögensvermehrung führt, bedeutet für VerbraucherInnen, aber vor allem für MieterInnen und Wohnungssuchende Verknappung und Preissteigerungen.

Schon Hans-Jochen Vogel forderte eine Zusatzsteuer

Das Phänomen ist nicht neu. Bereits in den 60er Jahren dachte Hans-Jochen Vogel angesichts der Preissteigerungen am Münchner Immobilienmarkt über steuernde Eingriffe nach. Sein Appell: „Wir brauchen eine neue Bodenordnung“ ist fest verbunden mit der Forderung nach einer Bodenwertzuwachsbesteuerung, 1970 „Bodengewinnsteuer“ genannt.

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Das Thema ist heute aktueller denn je. Angesichts der anhaltenden Niedrigzinspolitik sind Flächen und Immobilien in den Fokus der weltweiten Renditejagd geraten. Immer häufiger locken hier nicht langfristige Miet- oder Pachterträge, sondern kurz- bis mittelfristige Wiederveräußerungsrenditen. Keine Seltenheit sind in Berlin derzeit Grundstücksgeschäfte, bei denen sich der Wert des Grundstücks ohne eine nennenswerte Leistung des Eigentümers in den vergangenen fünf Jahren verzehnfacht hat. In der ganz überwiegenden Zahl der Immobiliendeals geht es dabei nicht um die Schaffung von Wohnungen oder Gewerberäumen. Gehandelt wird mit dem Bestand. Es lockt das „leistungslose“ Einkommen. Es locken Gewinne ohne eigene unternehmerische Aktion.

Renditemaximierung kontra Gemeinwohl

Die Folgen sind für Berlin hochgefährlich. Wer spekulativ Bestandsimmobilien erwirbt, wird zur Renditemaximierung Pacht- und Mieterträge ohne Rücksicht auf mögliche negative Folgen für Stadt und Gesellschaft steigern. Nur das hebt den Wiederverkaufswert. Wer unbebaute Flächen kauft, wird versuchen, diese mit Aufschlag weiterzuveräußern oder mit Wohnungen im Luxussegment zu bebauen, weil die Bodenpreise mittlerweile die Erstellung von Wohnungen im unteren oder mittleren Preissegment unmöglich machen. Der Bau bezahlbarer Wohnungen durch Private – diese stellen derzeit 70 Prozent der Berliner Wohnungen – kommt fast zum Erliegen.

Diese Lücke können wir mit Wohnungsbau auf städtischen Flächen nicht schließen. Deshalb ist es im Bereich der Bestandsimmobilien so wichtig, regulierend wie zum Beispiel mit dem Mietendeckel und der Mietpreisbremse und auch unserer Bundesratsinitiative für eine Regulierung von Gewerbemieten zu handeln. Zusätzlich müssen wir jenseits des Planungswertausgleichs endlich Instrumente entwickeln, die der Spekulation mit Boden einen Riegel vorschieben.

Denn wir müssen dafür sorgen, dass die Grundstückspreise wieder sinken und dass die Investoren wieder verstärkt in den Neubau von Wohnungen und Gewerbe investieren. Das gelingt dadurch, dass wir leistungslose Erträge aus Immobiliengeschäften stark reduzieren.

Investitionen rücken wieder in den Fokus

Das Mittel: die deutliche Besteuerung dieser Spekulationserträge mithilfe einer Bodenwertzuwachssteuer. Diese erfasst explizit nicht Leistungen der Grundstückseigentümer wie Neubau oder Sanierung. Auch die Schaffung von Planungs- oder Baureife ist eine belegbare Leistung, die nicht von der Steuer erfasst würde. Wenn es uns so gelingt, beispielsweise drei Viertel des leistungslosen Wertzuwachses abzuschöpfen, wird dies zu einer klaren Marktberuhigung beitragen und den Investitionsfokus wieder stärker auf die Bautätigkeit richten

Eine Ausnahme für Selbstnutzer

Auf zwei mögliche Einwände wollen wir hier eingehen. Erstens handelt es sich bei der Bodenwertzuwachsbesteuerung keineswegs um eine Vermögensbesteuerung. Die Steuer greift nur im Verkaufsfall. Und es geht selbstverständlich nicht um die Immobilien von sich sozial verhaltenden Eigentümern und Selbstnutzern. Die gern zitierte Bezieherin von Grundrente im Berliner Siedlungshaus muss sich also keine Sorgen machen, dass sie so zum Verkauf gezwungen würde. Zweitens ist es nicht das Ziel, zusätzliche Mittel zur allgemeinen Staatsfinanzierung zu gewinnen. Die eingenommenen Steuergelder sollten deshalb auch zusätzlich und ausschließlich eingesetzt werden, um Wohnraum zu schaffen.

Mieten werden wieder erschwinglich

Wenn Grundstückspreise wieder moderat sind und Staat und Kommunen ihrerseits die Schaffung von Wohnraum aktiv fördern und betreiben, werden auch Mieten in Metropolen wie Berlin wieder erschwinglich bleiben. Wenn es uns dann noch gelingt, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, Baukosten durch vorsichtige Entrümpelung unserer Vorschriften zu senken und Infrastrukturen für neue Stadtviertel deutlich schneller zu erstellen, können wir eine der zentralen kommunalen Herausforderungen meistern: die Stadt gestalten mit bezahlbaren Wohnungen und Gewerberäumen.

Michael Müller, Frank Nägele