Folgen des Mietendeckels: Anwalt hält Massenkündigungen für erlaubt

Viel wird spekuliert über die Folgen des geplanten Mietendeckels. So viel zeichnet sich ab: Wird er Gesetz, wird vor Gericht darum gestritten. Manche Rechtsanwälte bringen sich frühzeitig in Stellung. So ist Tobias Scheidacker, Fachanwalt für Immobilienrecht und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins Kreuzberg, jetzt mit einer Idee hervorgetreten.

Seiner Ansicht nach sollen Vermieter die Verträge dann kündigen. Den Vorstoß unternimmt Scheidacker in der aktuellen Ausgabe des Fachblatts „Grundeigentum“. Hätten sich Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden seien, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert, könne eine Anpassung verlangt werden. Sei dies unmöglich oder unzumutbar, könne der benachteiligte Vertragsteil ein Dauerschuldverhältnis kündigen.

Zu Lasten des Vermieters

Eine solch schwerwiegende Änderung der Rahmenbedingungen hat der Anwalt im Mietendeckel-Projekt ausgemacht. Die „Risiken in der wirtschaftlichen Situation des Mieters“ sollen demnach nicht mehr diesen belasten, sondern „auf das Mietverhältnis durchschlagen und wirtschaftlich zu Lasten des Vermieters gehen“, schreibt Scheidacker.

Es könne unterstellt werden, dass Eigentümer in Kenntnis dieser Veränderungen entschieden hätten, besser gar nicht zu vermieten. Man hätte möglicherweise „anderen Verwertungsmodellen“ den Vorzug gegeben.

Basis der Überlegungen bildet die Rechtsfigur vom Wegfall oder der Störung einer Geschäftsgrundlage in Vertragsbeziehungen. Zwar gilt der römische Grundsatz „pacta sund servanda“ – Verträge sind einzuhalten – doch Vertragsparteien sollen sich nicht mehr daran festhalten lassen müssen, wenn sie den Vertrag in Kenntnis fundamental neuer Umstände niemals abgeschlossen hätten.

Gesetzliche Regelung im Paragraph 313 BGB

Eine gesetzliche Regelung findet sich dazu in Paragraf 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). In der Praxis ist der Rückgriff darauf allerdings selten.

Der Paragraf gilt als Notnagel. Urteile dazu sind selten. Scheidacker bemüht Beispiele aus dem Arbeitsrecht. Wibke Werner vom Berliner Mieterverein nennt den Vorstoß daher auch „juristisch nicht haltbar“. Die geplanten Grenzwerte würden einen unverhältnismäßig großen Wertverlust verhindern.

Massenkündigungen seien eine wohnungspolitische Geisterfahrt

Eine vertragswesentliche Änderung sei erst mit einem Wertverlust von mindestens 60 Prozent erreicht. Das Gesetz lasse genug Spielraum für Anpassungen. Der Vorschlag von Massenkündigungen sei zudem eine „wohnungspolitische Geisterfahrt“, weil für die dann leeren Wohnungen keine Nutzung in Sicht sei. Die Wohnungsverwaltung hält die Ausführungen für „nicht überzeugend“.

Erst kürzlich habe das Bundesverfassungsgericht bestätigt, dass ein etwaiges Vertrauen der Vermieterinnen und Vermieter auf den Fortbestand einer für sie günstigen Rechtslage keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz genieße. Ein Fachanwaltskollege Scheidackers hält dessen Idee schlicht für „Quatsch“.