Folge des Mietendeckels: Werden jetzt die Kredite teurer?

Wegen des Mietendeckels müssen sich Eigentümer auf strengere Regeln bei der Darlehensvergabe einstellen. „Der Mietendeckel hat Folgen für die Bewertung von Immobilien“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), dem Tagesspiegel am Dienstag. Möglicherweise müssten bislang in Kreditverträgen angesetzte Mieten durch den Deckel gekürzt werden. Entsprechend geringere Marktwerte würden die Beleihungsausläufe steigen lassen. „Im Ergebnis hätten Kreditnehmer zusätzliche Sicherheiten zu stellen. Die Pfandbriefbanken sehen den Mietendeckel insgesamt äußerst kritisch“, sagte Tolckmitt.

Der Verband fordert deshalb die Berliner Politik dazu auf, den Fokus stärker auf den Neubau zu setzen. „Was Berlin braucht, sind zusätzliche Wohnungen. Der Mietendeckel wirkt da jedoch kontraproduktiv: Er schafft keine einzige Wohnung mehr, sondern dämpft sogar eher die Neubauaktivitäten“, sagte Tolckmitt.

Im VDP sind Deutschlands wichtigste Immobilienfinanzierer organisiert – darunter etwa die Landesbank Berlin, die Berlin Hyp, die Deutsche Bank oder die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Laut Verbandsangaben wird ein Gros aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland über die VDP-Mitgliedsinstitute abgewickelt.

Volksbanken sind verunsichert

Auch bei den genossenschaftlich organisierten Geldinstituten ist man besorgt, dass der Mietendeckel negative Auswirkungen auf das Geschäft haben wird. „Zu unseren Kunden zählen neben den Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften auch private Investoren“, sagte Carsten Jung, Vorstandsvorsitzender der Berliner Volksbank dem Tagesspiegel. „Aus diesem Kreis wurden bereits Kreditanträge für geplante Modernisierungen auf Eis gelegt, da die geplanten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zurückgestellt wurden.“ Mit Einführung der Mietobergrenze werde sich die Miete bei Neuvermietungen vielfach verringern. „Als Ergebnis der mit dem Mietendeckel einhergehenden Verunsicherung erwarten wir ein Nachlassen der Wohnneubau-Aktivitäten und sehen bereits ein spürbares Abnehmen unseres Neukreditgeschäfts“, sagte Bank-Chef Jung.

Zumindest bundesweit gehen die Genossenchaften bislang von überschaubaren Folgen für die Volksbanken aus. Es sei möglich, dass der Mietendeckel in Einzelfällen geringere Einnahmen zur Folge habe, sagt ein Sprecher des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) am Dienstag dem Tagesspiegel. Aber: „Für die gesamte Finanzgruppe rechnen wir nicht mit erheblichen Folgen durch den Mietendeckel.“

Der Berliner Senat will die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 gebaut wurden, fünf Jahre lang einfrieren. Demnach sollen maximal 9,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter erlaubt und auch Rückzahlungen bei überhöhten Mieten möglich sein.

Die Volks- und Raiffeisenbanken berücksichtigten für den sogenannten Sicherheitenansatz einer Finanzierung bei der Objektbewertung die aktuelle Miete, solange sie nicht höher sei als die Marktmiete. „Zeitlich befristete Mietmehreinnahmen dürfen nicht, zeitlich befristete Mietmindereinnahmen müssen im Immobilienwert berücksichtigt werden“, sagte der Sprecher. Mögliche künftige Mieterhöhungen spielten dabei keine Rolle.

Es sei möglich, dass der Mietendeckel in Einzelfällen geringere Einnahmen zur Folge habe. Doch zum einen sei das Problem aufgrund der überschaubaren Mieterfluktuation in den relevanten Märkten überschaubar, erklärte der BVR-Sprecher. Dadurch bleibe das Mietniveau insgesamt stabiler als bei einem sehr viel häufigeren Wechsel. Zum anderen werde im Rahmen der Bonitätsbeurteilung ebenfalls ein Abschlag für Bewirtschaftungskosten auf die Mieteinnahmen vorgenommen und damit ein Sicherheitspuffer gebildet. „Für neue und vor kurzem vorgenommene Finanzierungen werden die Regelungen des Mietendeckels sowohl in den Investitionsentscheidungen der Kunden als auch in der Bonitätsbeurteilung der Banken berücksichtigt“, erläuterte der Sprecher. „Durch die Begrenzung der Mieterhöhung bei Modernisierungen sehen wir allerdings, dass Investoren diese zurückstellen beziehungsweise eine erneute Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vornehmen könnten.“

Vonovia gibt sich gelassen

Für Vonovia, einen der größten deutschen Wohnungskonzerne, hat das geplante Gesetz wohl weniger gravierende Folgen als von Marktanalysten befürchtet. „Für uns ist das Thema Berlin weniger relevant“, sagte Vorstandschef Rolf Buch am Dienstag bei der Vorstellung der Geschäftszahlen für das dritte Quartal. Die Mieteinnahmen von Vonovia würden im kommenden Jahr nur um sechs Millionen Euro reduziert. Das sei „nicht ganz so dramatisch“. Insgesamt rechnet Vonovia 2020 mit Mieteinnahmen von rund 2,3 Milliarden Euro. Rund 10 Prozent der rund 400000 Wohnungen von Vonovia sind in Berlin. Es zahle sich aus, dass Vonovia einen von regionalen Schwankungen unabhängigen Wohnungsbestand habe, erläuterte Buch.

Dank steigender Mieten in Großstädten und Übernahmen im Ausland laufen die Geschäfte für Vonovia weiterhin gut. In den ersten neun Monaten dieses Jahres lag der operative Gewinn bei 932,8 Millionen Euro, was einem Anstieg von elf Prozent im Vergleich zur Vorjahresperiode entspricht. Dazu trugen höhere Mieten, niedrigere Finanzierungskosten sowie die Auslandszukäufe bei.