Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts: Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz und ist nichtig

Der Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hervor, die am Donnerstagmorgen veröffentlicht wurde. Mit dem bereits am 25. März gefassten Beschluss hat der Zweite Senat das Berliner Gesetz zu Mietenbegrenzung im Wohnungswesen für „mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt“, wie es in einer Mitteilung des Gerichts heißt. Die Entscheidung erging einstimmig.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann, fallen nach Ansicht des Gerichts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. „Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat“, erklärten die Verfassungsrichter.

Da der Bund als Gesetzgeber das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bereits abschließend geregelt habe, sei aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das Mietendeckelgesetz in Berlin ebenfalls die Miethöhe regele, „ist es insgesamt nichtig“.

Das Gericht entschied über eine Normenkontrollklage, die 284 Abgeordnete der Bundestagsfraktionen von Union und FDP eingereicht hatten. Im Kern ging es um die Frage, ob Berlin überhaupt dazu befugt ist, Gesetze zu erlassen, die die Miethöhe regeln.

Das Mietrecht falle in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes und sei dort abschließend geregelt, argumentierten die Kläger. Durch Berlins Alleingang sei die „Einheit der Rechtsordnung“ gefährdet. Damit sei das Gebot der Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung in Gefahr.

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Daneben hatte die 67. Kammer des Landgerichts Berlin dem Bundesverfassungsgericht ihren Beschluss über den Mietendeckel vorgelegt, damit Karlsruhe entscheidet, ob die Landesregelung grundgesetzwidrig und damit nichtig ist.

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Die Kammer hatte in ihrer Entscheidung vom März 2020 erklärt, dass das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für den Erlass eines Mietendeckels hat. Auch das Amtsgericht Mitte hatte dem zweiten Senat des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe einen Fall mit ähnlichem Tenor zur Entscheidung vorgelegt.

FDP: "Senat hat Mieter für ideologisches Experiment missbraucht"

CDU und FDP kritisierten die rot-rot-grüne Koalition in Berlin nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts scharf. Der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, Daniel Föst, sagte: "Der Berliner Senat hat die Mieterinnen und Mieter wider besseren Wissens für ein ideologisches Experiment missbraucht und das ist gründlich misslungen". Nun müssten die Berliner "die Zeche zahlen in Form von Mietnachzahlungen und Wohnungsnotstand", Der Mietendeckel habe die Wohnungsnot weiter angeheizt.

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Der Berliner CDU-Vorsitzende und Spitzenkandidat für die Wahl zum Abgeordnetenhaus, Kai Wegner, nannte die Entscheidung aus Karlsruhe „eine empfindliche Niederlage“ für Rot-Rot-Grün. „Der Senat hat die Mieterinnen und Mieter in Berlin mit seinem falschen Mietendeckel-Versprechen getäuscht. Der Schaden ist groß. Viele Menschen haben sich auf die Behauptungen des Senats verlassen“, sagte Wegner.

Kein Mieter dürfe seine Wohnung verlieren, weil er von Rot-Rot-Grün hinters Licht geführt worden sei. Der Senat müsse daher als Sofortmaßnahme einen Sicher-Wohnen-Fonds auflegen, um soziale Härtefälle aufgrund des Mietendeckels finanziell abzufedern, forderte der Berliner CDU-Chef. Zugleich müssten die bestehenden Maßnahmen des Bundes zum Schutz der Mieter wie die Mietpreisbremse in Berlin endlich konsequent überwacht und durchgesetzt werden. (Weitere Reaktionen lesen Sie hier.)

Berliner Senat verspricht Staatshilfen für Mieter in Not

Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke), stellte nach der Entscheidung Staatshilfen für Mieter in Aussicht, denen daraus große finanzielle Probleme entstehen. „Wir werden keinen Mieter, der in Not geraten ist, im Stich lassen“, sagte Scheel dem Tagesspiegel. Niederschmetternd sei das Urteil deshalb, weil die Verfassungswidrigkeit sich rückwirkend auswirke und die Mieter nun gesparte Mieten erstatten müssen.

© Doris Spiekermann-Klaas

Scheel sprach von einem „schweren Tag für die Mieter in Berlin“. Dass der Senat „Neuland betreten“ habe mit der Einführung des Mietendeckels, sei allen bewusst gewesen. Dennoch habe es „gute Gründe für eine Regelungskompetenz Berlins gegeben. Trotz des Tiefschlags für den Senat hält Scheel den Berliner Mietendeckel für den richtigen Vorstoß. Nun gebe es ein „Instrument, das wirksam sein kann – und der Bund ist gefragt, es einzusetzen“. (Lesen Sie hier mehr zu den Plänen des Senators.)

Kevin Kühnert fordert bundesweiten Mietendeckel

Der stellvertretende SPD-Vorsitzende Kevin Kühnert forderte in diesem Zusammenhang einen bundesweiten Mietendeckel, damit rechtssicher in angespannten Wohnungsmärkten Mieten gesenkt werden können. „Das Bundesverfassungsgericht hat Klarheit geschaffen: Einzelne Bundesländer können keinen Mietenstopp beschließen, der Bund kann dies sehr wohl“, sagte Kühnert dem Tagesspiegel.

Kühnert will die Frage zum Wahlkampfthema für die Bundestagswahl machen. „In der nächsten Bundesregierung wollen wir einen Mietenstopp in allen angespannten Wohnlagen durchsetzen.“

Vonovia verzichtet auf Rückforderungen – Deutsche Wohnen hingegen nicht

Nach dem Urteil kündigte Deutschlands größter Wohnungskonzern, die im Dax notierte Vonovia, an, trotz des zu Fall gebrachten Deckels keine Mieten nachzufordern: „Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist folgerichtig, auch war der Mietendeckel nicht geeignet, die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu lösen.“ Dennoch gebe die Vonovia ihren Mietern „die Zusage, keine Nachzahlungen leisten zu müssen“. Damit verzichte der Konzern „auf Nachforderungen in Höhe von bis zu zehn Millionen Euro“.

Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen hingegen will auf Nachforderungen an Mieter nicht verzichten. „Keine Mieterin und kein Mieter der Deutsche Wohnen wird durch die Entscheidung die Wohnung verlieren“, teilte das Unternehmen am Donnerstag in Berlin mit. „Auf den Ausgleich der Außenstände komplett zu verzichten, würde jedoch unseren Verpflichtungen gegenüber dem Unternehmen, seinen Mitarbeitern und Eigentümern nicht gerecht werden.“

Verfassungsgericht: Grundgesetz kennt keine Doppelzuständigkeiten

Die Entscheidung des Zweiten Senats fiel klar aus, wie die Begründung zeigt. Sie kommt wie ein Repetitorium im Staatsorganisationsrecht daher. Nach dem Grundgesetz seien die Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern in der Regel abschließend verteilt, erklärte das Gericht. Doppelzuständigkeiten seien dem Grundgesetz fremd.

Der Bund habe demnach das Recht zur Gesetzgebung, wenn ihm das vom Grundgesetz ausdrücklich zugewiesen ist. Die Kompetenzen der Länder würden daher grundsätzlich durch die Reichweite der Kompetenzen des Bundes bestimmt – und nicht umgekehrt. Nutze der Bund seine konkurrierende Gesetzgebung, verlören die Ländern ihr Recht zur Gesetzgebung.

© Christophe Gateau/dpa

Diese Sperrwirkung verhindere für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entziehe auch in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, führte der Senat aus. Damit seien diese nichtig.

Regelungen zur Miethöhe für sogenannten ungebundenen Wohnraum fielen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht. Entscheidend sei, ob damit Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und deren Rechte und Pflichten geregelt werden. Das Mietrecht sei im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Mietverträge seien das „Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien“.

Verfassungsgericht: Mit Mietendeckel wurde paralleles Recht eingeführt

Schließlich habe der Bund seine Zuständigkeit für das Mietpreisreicht abschließend genutzt – und zwar so intensiv, dass es sich um umfassende Regelungen handele. Das BGB sehe aber keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften vor, die den Ländern eigene Regeln zu Mietpreisen erlaubten. Für ein eigenes Landesgesetz bleibt also kein Spielraum.

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Der Berliner Mietendeckel und die Mietpreisbremse des Bundes regelten „im Wesentlichen denselben Gegenstand“ – nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten, stellte das Gericht fest. Das Berliner Gesetz verenge dabei aber die vom Bund vorgesehenen Spielräume für Vermieter und Mieter.

Zugleich werde durch das Berliner Gesetz ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene „mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen“ eingeführt, erklärte das Gericht. Durch den Mietendeckel entstünden neue Verbote, die die Vertragsfreiheit bei Mieten über das erlaubte Maß hinaus begrenzten. Zudem verschiebe der Mietendeckel den bereits vom Bund vorgenommenen Ausgleich der Interessen.

Zu hohe Mieten müssen vom Vermieter gesenkt werden

Die Entscheidung bedeutet eine klare Niederlage für den Berliner Senat: Der Mietendeckel war eines der zentralen Projekte der rot-rot-grünen Koalition und von Beginn an höchst umstritten. Die auf fünf Jahre befristete Regelung war bundesweit einmalig. Sie sollte verhindern, dass die Mieten in der Hauptstadt weiter so schnell steigen wie in den vergangenen Jahren.

Die Entscheidung aus Karlsruhe hat damit fünf Monate vor Abgeordnetenhauswahl im September Auswirkungen auf die Bilanz von Rot-Rot-Grün.

Im Februar 2020 waren die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren worden. Bei Wiedervermietungen galten Obergrenzen. Mieten, die um mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen lagen, waren seit dem 23. November verboten und mussten vom Vermieter gesenkt werden. Ausgenommen waren Wohnungen, die ab dem Jahr 2014 errichtet wurden. Für Verstöße gegen den Mietendeckel schrieb der Senat Geldbußen von bis zu 500.000 Euro ins Gesetz.

Für den Fall eines Scheiterns vorm Bundesverfassungsgericht hatten sogar die für den Mietendeckel mitverantwortliche frühere Wohnen-Senatorin Katrin Lompscher (Linke) und andere Vertreter der rot-rot-grünen Koalition Mieter aufgefordert, die bislang eingesparte Miete zurückzulegen.

Viele Mieter legten kein Geld zurück

Doch nicht einmal die Hälfte der Berliner, die ihre Miete wegen des Mietendeckel senken konnten, haben Geld für diesen Fall beiseite gelegt. Das ergab eine jüngst veröffentlichte Umfrage der Berliner Sparkasse. Demnach haben lediglich 22 Prozent der Berliner ihren Mietzins senken können.

Davon gaben 41 Prozent an, Geld zurückzulegen, um mögliche Nachforderungen ihrer Vermieter begleichen zu können. 47 Prozent bauten keine finanziellen Reserven dafür auf. Die Sparkasse hatte die Umfrage im Februar durchführen lassen. Befragt wurden 1011 Berliner ab 18 Jahren. Die Ergebnisse seien gewichtet worden und repräsentativ, hieß es.

Auch dem Ersten Senat des Bundesverfassungsgerichtes liegen weitere Klagen gegen den Mietendeckel vor, unter anderem von Vermietern und ihren Verbänden. Beklagt werden darin etwa der Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum sowie in bestehende Verträge: die rückwirkende Absenkung vertraglich vereinbarter Mieten gilt unter Juristen als Tabubruch.

Dass Karlsruhe nun zunächst über die Normenkontrollklage der Bundestagsabgeordneten entschieden hat, spricht dafür, dass in diesen Fragen noch gar keine Entscheidung fiel. Sie sind nach der erfolgreichen Klage aus dem Bundestag nun auch hinfällig. Eine weitere Klage der CDU- und FDP-Fraktionen im Abgeordnetenhaus vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof war bis zur Karlsruher Entscheidung ausgesetzt worden.