Endlich den Mietendeckel verstehen: Was Sie zum Berliner Gesetz gegen zu hohe Mieten wissen müssen

Monatelang wurde um den Mietendeckel in Berlin gestritten. Mit der Abstimmung im Berliner Abgeordnetenhaus hat das bundesweit einmalige Gesetz am Donnerstag die vorerst letzte Hürde genommen. In Kraft tritt der Mietendeckel, sobald der Gesetzestext veröffentlicht wurde. Opposition und Wirtschaftsverbände haben das Gesetzesvorhaben von Rot-Rot-Grün immer wieder scharf kritisiert. Aus ihrer Sicht ist es das falsche Instrument, um Mieten senken zu wollen. Sie befürchten, es führe wegen der abschreckenden Wirkung auf Investoren dazu, den Wohnungsmangel sogar noch zu verschärfen.

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Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Was ist das Ziel? Mit dem Mietendeckel-Gesetz will der Senat den weiteren Anstieg der Mieten in Berlin stoppen. Der war in den vergangenen Jahren in der wachsenden Hauptstadt stärker als anderswo zu beobachten war und machte Wohnen dort deutlich teurer.
• Was müssen Vermieter tun? Sie müssen spätestens zwei Monate nach In-Kraft-Treten des Gesetzes (wahrscheinlich Mitte Februar) ihre Mieter detailliert über die Errechnung ihrer bisherigen Miete informieren und auch über die künftige, gedeckelte Miete. Ein zweites Schreiben müssen sie spätestens neun Monate später aufsetzen, nachdem der Deckel fest auf den Berliner Mieten sitzt. Darin muss die neue staatliche Miete mitgeteilt werden und wie sich diese errechnet.
• Was müssen Mieter tun? Berechnungen zufolge können sich Berliner Mieter auf Entlastungen von mehreren 100 Millionen Euro freuen. Weil das Gesetz Vermieter zur Absenkung der Mieten verpflichtet und der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) seinen Mitgliedern genau das empfiehlt, werden die meisten Mieter wohl nichts unternehmen müssen. Allerdings: Bei Nichtbeachtung der Regeln durch Vermieter müssen die Mieter selbst tätig werden.
• Wie lange gilt der Mietendeckel? Nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt er für fünf Jahre. Der Senat hofft, dass der Mietendeckel bis dann überflüssig wird, weil sich der Wohnungsmarkt nicht zuletzt durch entsprechenden Neubau entspannt hat.
• Gilt er für alle Wohnungen? Nein. Ausgenommen sind alle Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden - aber auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnungen in Wohnheimen.
• Ab wann wird die Miete gedeckelt? Alle Mieten werden auf ihrem aktuellen Stand eingefroren. Für Mieter, die in bestehenden Mietverhältnissen nach dem Stichtag 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung erhalten haben, wird die Miete auf dem Stand des Stichtags eingefroren.
• Was gilt bei Wiedervermietung der Wohnung? Nach Inkrafttreten des Gesetzes muss sich der Vermieter an die neuen Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten.
• Wer kontrolliert das Ganze? Eine Pauschal-Kontrolle durch die Behörden gibt es nicht.
• Was machen die Behörden? Allen voran die Bezirksämter müssen sich auf Mehrarbeit einstellen. Mieter, die ihre nach dem neuen Gesetz geltende Höchstmiete erfahren wollen, können darüber beim zuständigen Bezirksamt Auskunft verlangen. Der Beratungsbedarf dürfte gerade am Anfang hoch sein.

• Wie hoch dürfen die Mieten sein? Das ist in der Mietentabelle festgelegt, die auf dem Mietenspiegel 2013 basiert. Danach ist die Obergrenze für die Kaltmiete beispielsweise von Wohnungen, die keine Sammelheizung und kein Bad haben und zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig wurden, 4,59 Euro pro Quadratmeter. Dagegen sind bei Wohnungen mit Sammelheizung und Bad, die zwischen 2003 und 2013 bezugsfertig wurden, 9,80 Euro erlaubt.
• Gelten Ausnahmen für besonders günstige Wohnungen? Ja, bei Wohnungen, für die der Vermieter bisher weniger als 5,02 Euro pro Quadratmeter verlangt hat, kann er die Miete im Fall einer Wiedervermietung um bis zu einen 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
• Wann ist eine Miete überhöht? Das Gesetz verbietet überhöhte Mieten - das gilt aber erst neun Monate nach seiner Verkündung. Eine Miete ist überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über der entsprechenden Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Beträgt die Mietobergrenze also 5,95 Euro pro Quadratmeter, darf sie 7,14 Euro nicht übersteigen. Bei Wohnungen in einfacher Wohnlage werden bei der Berechnung der Mietobergrenze 0,28 Euro abgezogen, bei solchen in guter Wohnlage 0,74 Euro addiert.
• Macht die Ausstattung einen Unterschied? Bei Wohnungen, die laut Definition eine moderne Ausstattung haben, erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter. Dafür muss die Wohnung über mindestens drei Merkmale verfügen wie eine Einbauküche, einen Aufzug, eine hochwertige Sanitärausstattung oder hochwertigen Bodenbelag in der Mehrzahl der Zimmer.

• Was ist, wenn der Vermieter überhöhte Mieten verlangt? Wenn ein Vermieter eine höhere als die zulässige Miete verlangt, verhält er sich rechtswidrig und kann mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro belangt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht das Verbot und geht gegebenenfalls gegen solche Vermieter vor. Mieter können sich an die Senatsverwaltung wenden. Sie haben aber auch die Möglichkeit, den zivilrechtlichen Weg zu gehen und den Vermieter selbst zu verklagen.
• Und auf politischer Ebene? Selbst erklärte Befürworter des Mietendeckels räumen ein, dass es sich dabei um ein Experiment handelt. Kassiert das Bundesverfassungsgericht das Gesetz, droht doppelter Schaden – für Mieter wie Koalitionäre. Nicht umsonst riet unter anderem Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) Berliner Mietern dazu, die nach Absenkung der Mieten gemachten Ersparnisse zunächst beiseite zu legen. Sehr zur Freude der Opposition, die ihre Klagen gegen das Gesetz im Hintergrund bereits vorbereiten.
• Ist der Mietendeckel rechtssicher? Das ist hochumstritten. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) bezeichnete das Gesetz als „juristisches Neuland“. Eine Reihe von Gutachten kommt zu unterschiedlichen Einschätzungen. Ein Hauptkritikpunkt lautet: Das Land Berlin habe nicht die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung. Kritisiert wurde auch, das nachträgliche Absenken der Mieten sei ein Verfassungsverstoß.

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