Im Modell: Künftig soll es rund 580 Wohnungen in Westend rund um den Dickensweg geben. Simulation: Deutsche Wohnen
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Deutsche-Wohnen-Chef kritisiert Berlin „Neubau scheitert zu oft an Einzelinteressen“

Michael Zahn

Bauprojekte werden in Berlin bewusst verzögert, sagt Michael Zahn, Chef der Deutsche Wohnen. Hier schreibt er über die Fehler der Bau- und Wohnpolitik.

Kein Thema ist so groß wie die Debatte um Wohnraum in Berlin: Hier schreibt Michael Zahn, Chef der Deutschen Wohnen, über die Fehler der Berliner Bau- und Wohnpolitik. Lesen Sie hier seinen Gastbeitrag.

"Der Mangel an Wohnraum ist allgegenwärtig. Allein in Berlin fehlen bis zum Jahr 2030 fast 200 000 Wohnungen. Familien finden keine bezahlbare Bleibe. Viele fragen sich, wie sie sich die Miete nach dem nächsten Umzug leisten sollen. Aktivistengruppen haben die vermeintlichen Übeltäter ausgemacht: Private Wohnungsgesellschaften, und hier besonders die Deutsche Wohnen. Die „Miethaie“ sind schuld, sie und ihre Gier nach Geld.

Wenn es nur so einfach wäre. Zunächst die Fakten: Die durchschnittliche Warmmiete für eine 60m2-Wohnung der Deutsche Wohnen liegt bei 580 Euro im Monat. Wer ein Haushaltseinkommen von mehr als 1800 Euro netto bezieht, zahlt damit weniger als 30 Prozent seines Gehalts für Miete. Ein knappes Drittel des Haushaltseinkommens für Wohnen, das war einmal gängiger Maßstab – und der bezog sich sogar auf die Kaltmiete.

Heißt das, dass alles in Ordnung ist? Mitnichten. Wir müssen jetzt etwas tun, um dem Mangel an Wohnraum zu begegnen. Wir werden es nur schaffen, wenn alle relevanten Akteure an einem Strang ziehen: Verantwortungsvolle Politiker, öffentliche und genossenschaftliche Eigentümer sowie private Wohngesellschaften, sachlich-kritische Medien und natürlich die Mieter.

Wenn wir von Wohnraumknappheit sprechen, ist das vor allem auf den Zuzug der Menschen in die Städte zurückzuführen, die so genannte Urbanisierung – ein seit Jahren ungebrochener Trend. In gut 30 Jahren wird nach Schätzung der Vereinten Nationen zwei Drittel der Menschheit in Städten wohnen.

Ein konkretes Beispiel aus der Nachbarschaft des Olympiastadions

Doch das Angebot an Wohnungen in den großen Städten ist knapp. Vor allem fehlen uns Wohnungen im mietpreisgebundenen und öffentlich geförderten Segment und für die breite Mitte. Die beste Antwort auf diese Entwicklung heißt Neubau. Wir brauchen Wohnraum. Wir engagieren uns hier, indem wir den Bau von 2500 neuen Wohnungen bis Ende 2022 geplant haben.

Wir können und wollen aber auch mehr bauen. Leider scheitern Projekte zu oft an Einzelinteressen und daran, dass Prozesse bewusst verzögert werden. Ein Beispiel: Wir verhandeln seit sechs Jahren über ein Projekt in Westend, bei dem wir 200 Wohnungen abreißen und 600 neu bauen wollen.

Michael Zahn ist seit 2008 Vorstandschef des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen. Foto: promo Vergrößern
Michael Zahn ist seit 2008 Vorstandschef des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen. © promo

Wir hatten alles verhandelt, alles war in trockenen Tüchern. Seitdem ist jedoch nichts passiert, weil sich die immer weitergehenden Anforderungen von Bezirk und Land inzwischen auch noch widersprechen. Wir kommen nicht weiter.

Ich verlange keine Steuervergünstigungen oder Subventionen. Uns reichen wirtschaftlich sichere Rahmenbedingungen, zuverlässige Verabredungen mit den Behörden und eine faire Kommunikation.

"Aus den Sünden der „Express“-Bauweise lernen"

Das Beispiel könnte übrigens exemplarisch für die Stadt sein. Berlin verfügt über sehr viele hervorragend angebundene und voll erschlossene Grundstücke, auf denen sich behutsame Verdichtung mit zeitgemäßem nachhaltigen Neubau nahezu aufdrängt.

Mit Blick auf die langen Investitionszyklen im Immobilienbereich ist es essenziell, heute für die Zukunft zu bauen. Es reicht nicht, nur preiswert neu zu bauen. Wir müssen grün und nachhaltig bauen. Siedlungen, die schon in wenigen Jahren nicht mehr attraktiv sind, werden für die Bewohner zum Stigma. Berlin musste schon zu viel öffentliches Geld aufwenden, um die Sünden der „Express“-Bauweise früherer Jahrzehnte zu tilgen. Daraus sollten wir lernen – und es besser machen.

Die CO2-Steuer wird kommen

Der Klimawandel und seine Auswirkung auf unseren Planeten sind Fakt. Weltweit demonstrieren junge Menschen und appellieren an uns, jetzt zu handeln. Zurecht. Die Wohnungswirtschaft kann eine Schlüsselrolle spielen. Fast ein Drittel der CO2-Emissionen geht auf ihr Konto. Gleichzeitig, das müssen Unternehmen, Politik und Gesellschaft verstehen, gibt es Klimaschutz nicht zum Nulltarif. Anders gesagt: Die Wohnungswirtschaft ist auch dafür verantwortlich, unsere CO2-Bilanz zu verbessern.

Ein Erbe der Briten. Die Häuser aus den 1950er Jahren sollen weg. Laut Deutscher Wohnen ist die Bausubstanz zu schlecht für eine Sanierung. Foto: Cay Dobberke Vergrößern
Ein Erbe der Briten. Die Häuser aus den 1950er Jahren sollen weg. Laut Deutscher Wohnen ist die Bausubstanz zu schlecht für eine Sanierung. © Cay Dobberke

Ich bin mir auch sicher: Eine CO2-Steuer wird kommen. Ich würde das sogar begrüßen, wenn diese Abgabe sozialverträglich und gerecht ist. Wir investieren mehr als eine Milliarde Euro in Energieeffizienz und Wohnqualität unserer Bestandsbauten. Drei Viertel der Kosten der Sanierungen tragen dabei wir, nicht unsere Mieter. Wenn unsere Mieter nach umfangreichen Sanierungen mehr als 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens zahlen müssten, wenden wir die Härtefallregelung an und kappen freiwillig die Modernisierungsumlage. Im Ergebnis weisen unserer Wohneinheiten durchschnittlich eine bessere Energiebilanz auf als der Bundesdurchschnitt. Wenn die CO2-Steuer kommt, werden unsere Mieter profitieren, denn unsere Wohnungen werden energetisch deutlich besser sein als andere.

Gut und menschenwürdig zu wohnen, ist für jeden von uns wichtig. Aber muss dabei auch unterschiedslos – egal welches Einkommen der Mieter erzielt – die Wohnung für jeden gleich viel kosten? Ist es wirklich fair, dass ein verbeamtetes Doppelverdiener-Ehepaar – sie Professorin, er Studienrat – genauso von der Mietpreisbremse oder dem geplanten Mietendeckel profitiert wie die Alleinerziehende mit Halbtagsstelle im Einzelhandel?

Enteignen hilft keinem Mieter

Ich bin klar dafür, dass auf dem Wohnungsmarkt differenziert wird. Die individuellen Einkommensverhältnisse bestimmen die finanzielle Leistungsfähigkeit auch bei der Miete. Wir sollten ergebnisoffen Modelle entwickeln und gemeinsam diskutieren, die den wirklich Schwachen und Bedürftigen auf dem Wohnungsmarkt helfen. Die Mieten für die Besserverdienenden mit großem juristischem Aufwand zu deckeln, verhilft nicht zu mehr sozialer Gerechtigkeit und schafft keine einzige preiswerte Wohnung.

Wenn wir über die großen Trends sprechen, wird eins klar: Diese Herausforderungen lassen sich nur mit vereinten Kräften bewältigen. Erforderlich sind substanzielle Investitionen der Unternehmen, genauso wie kurze Genehmigungsverfahren. Wir brauchen das Verständnis der Mieter für langwierigere Veränderungen ebenso wie Beobachter, die das Geschehen kritisch-konstruktiv begleiten.

Die Deutsche Wohnen steht zu ihrer Verantwortung. Wir investieren in großem Umfang in Neubau und die effektive Nachverdichtung. Wir schaffen nachhaltige und lebenswerte Quartiere für Jung und Alt. Wir sehen den Klimaschutz und den digitalen Fortschritt mit hoher Priorität.

Wir können aber nur unseren Teil zur Lösung beitragen. Andere müssen das auch tun. Lamentieren, Diffamieren oder Enteignen hilft keinem einzigen Mieter. Wir können die vor uns liegende Jahrhundertaufgabe nur gemeinsam bewältigen."

Lesen Sie mehr zur Debatte im Tagesspiegel

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- Berliner Mieter rücken näher zusammen. Der neue Stadtentwicklungsplan Wohnen setzt auf Neubau in bestehenden Wohnsiedlungen – doch Mieter laufen dagegen Sturm. Hier der Tagesspiegel-Text.

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