Bilanz zur Wohnungsnot: Berlin bundesweit auf Platz 20 bei neu gebauten Wohnungen

Stundungen und Ratenzahlungen, Verzicht auf Räumungen, Hilfen in der Nachbarschaft und vom Bund haben dem Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) zufolge den meisten Mietern in Berlin und Brandenburg gut über die Corona-Krise hinweggeholfen. Im Januar 2021 seien nur "im Promillebereich" Mietern säumige Miet-Zahlungen gestundet worden.

BBU-Vorständin Maren Kern zufolge liegt das an den geringen Mieten der Mitglieder und den Hilfen des Bundes, wie dem Kurzarbeitergeld. Zudem gäben die Menschen wegen des Shutdowns weniger Geld aus. Der BBU stellte einen präszisen Bericht über den Wohnungsmarkt vor, stützt sich dabei aber auf Daten für das Jahr 2019 – also noch vor Einführung des Mietendeckels.

Demnach stiegen in Berlin die durchschnittlichen Neuvertragsmieten (ohne Sozialbauten) auf 7,95 Euro: um 1,9 Prozent. Langjährige Mieter zahlten im Jahr 2019 für bestehende Mietverträge 2,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Haushaltseinkommen, aus denen die Mieten bezahlt werden müssen, seien um 3,6 Prozent gestiegen – also fast doppelt so stark.

Zu den Mitgliedern zählen allerdings nicht alle Firmen, wohl aber die landeseigenen Unternehmen, Genossenschaften, aber auch die Deutsche Wohnen und andere private Firmen. Der Markterhebung liegen Kern zufolge fast eine Million Mietverträge zugrunde, es handle sich um real gezahlte Mieten. Der Seitenhieb gilt den Auswertungen von Online-Vermietern wie "Immoscout". Laut BBU-Umfrage gibt aber nur noch jedes zehnte Mitglied diesen Portalen eine Bedeutung bei der Vermietung von Wohnungen - wegen der großen Nachfrage würden diese bei Wohnungsvermietungen kaum noch genutzt und gäben deshalb eine verzerrtes Bild des Marktes wieder.

Die Kosten für den Bau und die Sanierung von Wohnungen steigen stärker als Mieten und Einkommen

Sorgen bereitet den Wohnungsunternehmen, dass die Kosten für den Bau und die Sanierung von Wohnungen weitaus stärker steigen als die Mieten und die Einkommen. Das Plus lag 2019 bei 5,4 Prozent. Das gehe den Firmen an die Substanz, weil diese Ausgaben deren Einnahmen davonziehen. Zumal durch die Einführung des Mietendeckels im vergangenen Jahr schlagartig Millionen-Einnahmen wegfallen: Rund "900 Millionen Euro" seien es in den fünf Jahren der Geltung des Gesetzes – falls die Verfassungsklage gegen den Mietendeckel keinen Erfolg hat. Die Folgen sind laut BBU, dass "schätzungsweise 4,5 Milliarden Euro weniger für Investitionen in Klimaschutz und gutes Wohnen" investiert werde.

Berlin verfehlt seine Bau-Ziele – und die Mieten steigen

Dabei muss Berlin wegen der Wohnungsnot eigentlich bauen. "Wir verlangen einen Neubauquote von 20.000 Wohnungen im Jahr", so Kern. Doch dieses Ziel werde seit Jahren verfehlt. Zwischen 2010 bis 2019 seien 101.000 neue Wohnungen entstanden, so Kern, ein Plus von 5,4 Prozent. Viel zu wenig sei das, auch im Vergleich zu anderen Städten. Gemessen an der Zahl neu gebauter Wohnungen je 1000 Einwohner liege Berlin auf dem zwanzigsten Platz, weit hinter Spitzenreiter Tübingen. Dort entstehen doppelt so viele neue Wohnungen. Dass bessere Erfolge im Neubau möglich sind, zeige das Umland: Bernau liege beim Neubau an zweiter Stelle, Potsdam auf Platz vier – alle weit vor Berlin.

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Spitzenreiter beim Neubau unter den Berliner Bezirken ist der mit vielen freien Flächen gesegnete Bezirk Treptow-Köpenick, der seinen Wohnungsbestand damit um 11,5 Prozent vergrößern konnte seit 2010. Viel gebaut wird auch in Lichtenberg (8,9 Prozent) und Mitte (acht Prozent). Am wenigsten neue Wohnungen entstanden in Tempelhof-Schöneberg (1,8 Prozent), Neukölln (2,1 Prozent) und Reinickendorf (2,4 Prozent).

In den Bezirken sind die Preisunterschiede groß

Weil wenig gebaut wird, stiegen die Mieten im letzten Jahr vor Einführung des Mietendeckels – je nach Bezirk gibt es aber große Unterschiede. Wer einen Neubau mieten will, zahlt in Friedrichshain-Kreuzberg am meisten: 9,43 Euro je Quadratmeter. Teuer ist außerdem der Südwesten der Stadt: Steglitz-Zehlendorf (8,77 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (8,76 Euro) Mitte folgt mit 8,62 Euro je Quadratmeter.

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Am wenigsten Miete kosten Neubauten in Marzahn-Hellersdorf (sieben Euro) und in Lichtenberg (7,70 Euro). Die Durchschnittsmiete von Neubauten betrug 7,95 Euro je Quadratmeter.

Im Bestand fächern sich die Mieten in den Bezirken weniger stark auf: Hier werden in Mitte 6,46 Euro je Quadratmeter fällig, kaum mehr als in Reinickendorf (6,24 Euro). Spitzenreiter ist hier der seit Jahrzehnten begehrte Südwesten, Steglitz-Zehlendorf (6,93 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (6,79 Euro). Weniger als sechs Euro zahlen langjährige Mieter in Marzahn-Hellersdorf (5,61 Euro). Die Durchschnittsmiete im Bestand betrug 6,29 Euro je Quadratmeter.