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Mit dem bundesweit einmaligen Mietendeckel will der Senat den zuletzt starken Anstieg der Mieten in der Hauptstadt bremsen. Foto: Jens Kalaene/dpa
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Update Beschluss in Karlsruhe Bundesverfassungsgericht lehnt Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel ab

Ein Vermieter wollte per einstweiliger Anordnung verhindern, dass am 23. November die zweite Stufe des Mietendeckels greift. Die Richter lehnten den Antrag ab.

Das Bundesverfassungsgericht hat einen Eilantrag gegen den Mietendeckel abgelehnt. Der Kläger, ein Vermieter, wollte per einstweiliger Anordnung verhindern lassen, dass am 23. November die zweite Stufe des Mietendeckels greift. Dann deckelt das von der rot-rot-grünen Koalition konzipierte Gesetz auch die Mieten bestehender Verträge auf die staatlich festgelegten Obergrenzen – und das könnte vielen der betroffenen 340.000 Berliner eine Senkung der Miete bescheren.

Die Richter in Karlsruhe haben in dem am Donnerstag veröffentlichten Beschluss von Mittwoch entschieden, dass dem Kläger kein schwerer Nachteil droht, sollte die zweite Stufe in Kraft treten, bevor das Bundesverfassungsgerichts grundsätzlich im Frühjahr über den Mietendeckel entschieden hat. Auch für „die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter Berlins“ konnte das Gericht keine solchen Nachteile erkennen.

Geklagt hatte ein Unternehmen, das 24 in seinem Eigentum befindliche Wohnungen vermietet. Die Wohnungen befinden sich in einem Haus, das 2009 – finanziert über Kredite – erworben worden war. Es sollte der Altersvorsorge der beiden Gesellschafter des Unternehmens dienen. Nunmehr müssten sie ab 23. November für 13 ihrer Wohnungen die Miete absenken.

Das Verfassungsgericht entschied nun, dass der Eilantrag nicht den Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung genügte, zumal es darum geht, das Inkrafttreten eines Gesetzes auszusetzen. Dafür gelten jedoch strenge Maßstäbe.

Gericht: Schwerwiegende Gründe nicht aufgezeigt

Die Gründe für eine Aussetzung müssten so schwer wiegen, dass die Nachteile für den Vermieter bis zur Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichts „irreversibel oder nur sehr erschwert revidierbar“ seien. Derlei schwerwiegende Gründe hätte der Vermieter jedoch weder für sich noch für andere Vermieter aufgezeigt.

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Zwar entgingen dem Vermieter Einnahmen. „Tatsächliche Auswirkungen wirtschaftlicher Art können regelmäßig aber nicht als von ganz besonderem Gewicht bewertet werden, wenn sie nicht existenzbedrohende Ausmaße annehmen“, entschied das Bundesverfassungsgericht. Die habe das klagende Unternehmen „weder dargelegt noch ist dies sonst ersichtlich“. Der durch den Mietendeckel und die Mietabsenkung hervorgerufene Verwaltungs- und Kostenaufwand sei kein solcher schwerwiegender Grund.

Verfassungsgericht: keine Substanzgefährdung in großer Zahl

Auch mit Blick auf die noch ausstehende, generelle Entscheidung konnten die Richter „keine irreversiblen Schäden für den Fall“ erkennen, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird. Das Unternehmen könne dann die vertraglich vereinbarte Miete „rückwirkend verlangen“.

In Berlin dürften etwa 340.000 Mieter betroffen sein. Karlsruhe fand aber, es sei nicht ersichtlich, „dass eine erhebliche Zahl der Vermieter (…) über eine Minderung ihrer Mieteinnahmen hinaus jedoch dauerhafte erhebliche Verluste oder eine Substanzgefährdung des Mietobjekts zu befürchten“ hätten.

Berlins Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) teilte in einem Tweet der Stadtentwicklungsverwaltung zur Ablehnung des Eilantrags mit: „Dies bestärkt uns, an unserem wohnungspolitischen Kurs festzuhalten und weiter entschieden gegen die rasante Preisentwicklung auf dem Mietenmarkt vorzugehen.“

In Berlin sind seit dem 23. Februar Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Ab 2022 dürfen sie höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an neue, vom Staat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Mit dem bundesweit einmaligen Mietendeckel will der rot-rot-grüne Senat den zuletzt starken Anstieg der Mieten in der Hauptstadt bremsen.

Die zweite Stufe greift neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes am 22. November. Dann sind überhöhte Mieten verboten. Dies gilt, wenn eine Miete mehr als 20 Prozent über der Obergrenze liegt.

Wohnungsverband: Entscheidung ist "nicht überraschend" - und lässt Kernfrage offen

„Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist nicht überraschend", sagte der Chef des Wohnungswirtschafts-Verbandes GdW Axel Gedaschko. Bei der Entscheidung über den Eilantrag hätten die Richter ausdrücklich nicht die Kernfrage behandelt: ob der Mietendeckel gegen die Verfassung verstößt oder nicht. Diese Frage werde erst im Hauptverfahren behandelt.

Auch habe das Verfassungsgericht klargestellt, dass "bei Feststellungen der Verfassungswidrigkeit die vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangt werden können". Dies sei "von einigen Befürwortern des Berliner Mietendeckels bezweifelt" worden.

Vermieter können Nachzahlung verlangen bei Verfassungswidrigkeit

Das zweite Argument: Der klagende Vermieter muss bei Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels am 23. November auf 15 Prozent seiner bisher durch die nach BGB-Recht geforderten Miete verzichten. Aus Sicht der Richter dürfen Gesetze durchaus auch wirtschaftliche Nachteile für einzelne nach sich ziehen. Zwar sei ungeklärt, ob der Mietendeckel verfassungsrechtlich haltbar ist. Damit ein Eilantrag jedoch Erfolg hat, brauche es "schwerwiegende Gründe".

In dem konkreten Fall des Klägers nähmen die wirtschaftlichen Einbußen jedoch keine "existenzbedrohende Ausmaße" an. Die Einbußen hätten 15 Prozent seiner Einnahmen ausgemacht. Auch deshalb sei die "Aussetzung" des Mietendeckels bis zur Grundsatzentscheidung nicht gerechtfertigt.

Wohnungsverband BBU rät: Eingesparte Mieten zurückzulegen

Die Chefin von Berlins größtem Wohnungsverband BBU Maren Kern sagte: „Aus dem Urteil geht auch der Appell hervor, die vermeintlich eingesparte Miete unbedingt zurückzulegen. Denn die Richter weisen darauf hin, dass Vermieter diese Beträge rückwirkend von ihren Mietern zurückverlangen könnten für den Fall, dass sich das Gesetz als verfassungswidrig erweist“. Über die Verfassungsmäßigkeit entscheide das Gericht aber erst im zweiten Quartal kommenden Jahres, wie aus dem Beschluss hervorgehe.

Berliner Mieterverein sieht Vorentscheidung in Grundsatzfrage

Anders sieht das der Chef des Berliner Mieterverein Reiner Wild. Er sagte zu dem Urteil: "Dies interpretieren wir so, dass auch bei der insgesamt verfassungsrechtlichen Prüfung, ein zu weitgehender und verfassungswidriger Eingriff in die Eigentumsrechte nicht mehr vermutet wird“. Die Rechtmäßigkeit der staatlich verordnete Absenkung von vertraglich vereinbarten Mieten ist einer der beiden Kernpunkte im Streit um die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels insgesamt. Der andere Streitpunkt ist, ob Berlin überhaupt in den Bereicht des bisher vom Bund geregelten Mietrechts eingreifen darf.

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Allerdings betonen die Richter in ihrer Begründung wiederholt, dass sie alle diesbezüglichen Fragen erst im Hauptverfahren behandeln werden. Dies werde im zweiten Quartal kommenden Jahres erfolgen. Die zur Ablehnung des Eilantrags aufgeführten Gründe dienten lediglich der Abwägung, ob dem Grundsatz genügt werde, wonach im Falle einer "Aussetzung des Vollzugs eines Gesetzes bei der Folgenabwägung ein besonders strenger Maßstab" angelegt wird. Und selbst dann dürfe Karlsruhe von seiner Befugnis "nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen". Kurzum, die vorübergehende Aussetzung von Gesetzen dürfe nur bei extremen Folgen derselben geschehen.

Keine Aussagen trifft das Gericht zum Kernvorwurf in der "Normenkontrollklage". Danach greift Berlin mit dem Mietendeckel in das ausdifferenzierte Mietrecht ein, das der Bund ausgearbeitet hat. Dies ist nach Meinung von Verfassungsrechtlern nicht zulässig. Auf entsprechende Gutachten stützt sich eine Klage, die Bundestagsabgeordnete der CDU und FDP in Karlsruhe eingereicht hatten.

CDU/CSU: "Mietendeckel ist und bleibt verfassungswidrig"

"Zur Verfassungsgemäßheit des Mietendeckels hat das Gericht nichts gesagt, es hat allein aufgrund einer Folgenabwägung entschieden", sagte der rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag Jan-Marco Luczak. "Der Mietendeckel ist und bleibt verfassungswidrig." Daran ändere die Ablehnung einer einstweiligen Anordnung nichts. Der Eilantrag sei schlecht begründet und daher an den hohen verfassungsprozessualen Hürden gescheitert, die das Bundesverfassungsgericht an einstweilige Anordnungen gegen Gesetze stelle.

Die Wohnen-Sprecherin der Berliner Grünen-Fraktion im Abgeordnetenhaus, Katrin Schmidberger, sagte: "Mit dem heutigen Beschluss sendet das Bundesverfassungsgericht ein positives Signal an die Mieter*innen der rund 340.000 Berliner Wohnungen, deren Mieten mehr als 20 Prozent über den Mietobergrenzen liegen. Damit werden ab Ende November viele Mieten auf ein faires und für die Berliner*innen tragbares Maß herabgesetzt".

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