Abzocke beim Kauf von Eigentumswohnungen: Wenn der Makler trickst

Ein Neubauprojekt in Weißensee: Ein Makler bietet im Gespräch eine der Wohnungen darin an. 235.000 Euro soll sie kosten. Die Interessenten erbitten sich Bedenkzeit. Für die Reservierung der Wohnung verlangt der Makler 5000 Euro Reservierungsgebühr. Was der Makler nicht weiß: Die Interessenten sind Investigativjournalisten, ausgerüstet mit einer versteckten Kamera. Im Auftrag des RBB wollen sie herausfinden, wie mit seltsamen Verträgen Geld gemacht wird.

Problem eins: Durch die Reservierungsgebühr kann der Makler nicht verpflichtet werden, die Wohnung am Ende auch an diese Interessenten zu verkaufen. „Der Nutzen von Reservierungsvereinbarungen wird meistens überschätzt“, sagt Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer vom Immobilienverband IVD. Letztlich entscheide der Verkäufer, ob und an wen er verkauft. Der Makler ist in der Regel nur Mittelsmann.

Im vorliegenden Fall kommt ein zweites Problem hinzu: Die Reservierungsgebühr ist viel zu hoch. Laut gängiger Rechtsprechung beträgt die Grenze für solche Gebühren zehn bis 15 Prozent der üblichen Maklerprovision, erläutert Breiholdt. Über diese Grenze hinausgehende Reservierungsgebühren können nur notariell vereinbart werden.

[In unseren Leute-Newslettern aus den zwölf Berliner Bezirken befassen wir uns regelmäßig unter anderem mit dem Thema Wohnen. Die Newsletter können Sie hier kostenlos bestellen: leute.tagesspiegel.de]

Die Provision beträgt in Berlin bei Privatkäufen in der Regel 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Damit kommt man in dem Fall in Weißensee höchstens auf 2517 Euro. Christian Osthus hält solche Fälle für die „absolute Ausnahme“ und sagt: „Derartige Vereinbarungen sollten nicht geschossen werden.“

Doch damit nicht genug. Problem drei: „Wenn man nun doch nicht kauft, hat man in der Regel das Recht, solche Reservierungsgebühren zurückzufordern“, sagt Breiholdt. Denn das deutsche Recht geht davon aus, dass Makler nur dann Geld verdienen, wenn sie erfolgreich verkaufen.

Teilweise wird versucht, die Rückzahlung der Kaution zu verhindern

Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrages, wird die Reservierungsgebühr mit dem Kaufpreis verrechnet. „So sichern sich viele Makler ab, dass die Interessenten es ernst meinen“, sagt Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Teilweise wird jedoch versucht, die Rückzahlung zu verhindern, wie die Recherche des RBB zeigt. Und zwar durch vorgedruckte Verträge, in denen geregelt wird, dass die Reservierungsgebühr nicht zurückgezahlt werden muss, falls der Interessent doch nicht kauft.

Auch in Berlin-Moabit zeigen die Journalisten Interesse an einer Wohnung, die sich für 2790 Euro reservieren lässt. Der vorformulierte Maklervertrag legt die Einbehaltung der Reservierungsgebühr fest, falls der Kaufinteressent die Wohnung doch nicht will. Laut Fachanwalt Breiholdt sind solche Reservierungsgebühren nicht zulässig. „Das verstößt gegen das Recht über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)“, sagt Breiholdt.

Allerdings gibt es in Berlin eine Sondersituation: Das Kammergericht hat im Jahr 2017 entschieden, dass die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in vorgedruckten Verträgen zulässig sein soll, wenn sie separat zum Maklervertrag abgeschlossen wird. Dass viele Wohnungskäufer unlautere Tricks nicht bemerken, wundert Anwalt Breiholdt nicht.

„Viele, die Immobilien für mehrere 100.000 Euro kaufen, tun das, ohne genau hinzuschauen.“ Der Experte mahnt zur Vorsicht: Wenn man vorhabe, so viel Geld auszugeben, solle man sich vorher genau informieren.

Der Beitrag ist am Montag um 20.15 Uhr in der RBB-Sendung „Supermarkt“ zu sehen.