Immobilienmarkt Berlin-Brandenburg: Im Umland sind die Preise noch bezahlbar

Hauptstädter müssen im Schnitt 15,8 Jahreseinkommen aufbringen, um sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung kaufen zu können. „Damit gehört Berlin heute – gemessen am regionalen Einkommensniveau – zu den drei teuersten deutschen Großstädten“, heißt es in einer am Montag veröffentlichten Postbank-Studie „Wohnatlas 2017“. Nur in München (21 Jahreseinkommen) und in Hamburg (15,9) müssten Kaufinteressierte noch mehr bezahlen.

Steigende Einwohnerzahlen lassen in Berlin die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen immer weiter steigen. Der Neubau kommt nicht nach, also klettern Mieten und Kaufpreise. Zwischen 2012 und 2016 sind in Berlin Eigentumswohnungen laut Studie um 38 Prozent teurer geworden, im Schnitt müssen aktuell 3247 Euro für den Quadratmeter gezahlt werden. Weil gleichzeitig die Einkommen real nur um 9,2 Prozent gestiegen sind, rückt der Wohnungskauf für viele Durchschnitts-Berliner in immer weitere Ferne. Dies auch, weil finanzstarke Investoren inzwischen bereit sind, für gute Lagen fast jeden Preis zu zahlen. Die Spekulation blüht. „Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, warnt denn auch Stefan Eisenblätter vom Immobilienvertrieb der Postbank private Käufer.

Auch das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) bekräftigte seine Mahnung, in einigen Regionen – vor allem Großstädten – gebe es Risiken, es drohten „Marktkorrekturen“. Zwar sei der Immobilienmarkt insgesamt in Deutschland stabil, eine spekulative Blase sei nicht in Sicht. „Ein plötzlicher Preisverfall ist also unwahrscheinlich“, schreibt das IW. In Großstädten wie Frankfurt (Main) oder Düsseldorf würden aber zum Beispiel zu viele Mietappartements in gehobener Preisklasse gebaut. Auch in Berlin gibt es in diesem Segment viele Projekte. Die eigentlich für Studenten gedachten Wohnungen seien für die Zielgruppe aber meist zu teuer, schreibt das IW. Zudem werde die Zahl der Studierenden in den kommenden Jahren wieder sinken.

Wem der Berliner Immobilienmarkt zu heiß geworden ist, der findet nach Einschätzung von Postbank und IW jenseits der Stadtgrenzen noch Gelegenheiten. Allerdings müssen Interessierte auch hier genau hinschauen. Wie überall auf dem Immobilienmarkt kommt es auch im Umland auf die Lage des Objektes an. Laut IW gilt grundsätzlich, dass in Deutschland die ländlichen Gebiete mit Einfamilienhäusern „überversorgt“ sind. „Lediglich in Gemeinden, die unmittelbar an Großstädte grenzen, ist noch Bedarf zu erkennen“, sagt IW-Experte Michael Voigtländer. „Im Umland gibt es vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial“, heißt es in der Postbank-Studie. Attraktiv seien die unmittelbar an Berlin angrenzenden Kreise Potsdam-Mittelmark und Oberhavel. Sie gehörten zu den 45 deutschen Landkreisen mit besonders guten Investitionschancen.

Potsdam ist teuer, aber die Aussichten sind "rosig"

Untersucht wurden für die Bewertung das aktuelle Preisniveau und die Aussicht auf Wertsteigerungen in den Regionen rund um Berlin. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWA), das die Analyse im Auftrag der Postbank vornahm, errechnete, dass für Immobilien in Potsdam-Mittelmark aktuell im Schnitt 21,8 Jahresnettokaltmieten fällig werden. Zum Vergleich: in Berlin sind es 29. Bis 2030 sagt das HWWA ein Kaufpreisplus von 0,6 Prozent voraus. Die Werte für Oberhavel sind noch günstiger: Bei gleichem Kaufpreiszuwachs sind hier nur 19,9 Jahresmieten beim Kauf einer Immobilie nötig. Auch in Barnim, Havelland und Teltow-Fläming sind die Aussichten für Wertzuwächse bei moderaten aktuellen Kaufpreisen gut. Weniger attraktiv sind der Studie zufolge Märkisch-Oderland, Oder-Spree und Dahme-Spreewald (siehe Grafik). Potsdam sei mit Quadratmeterpreisen von 2911 Euro zwar etwas günstiger als Berlin, allerdings müssten hier im Schnitt 27,7 Jahresnettokaltmieten beim Kauf veranschlagt werden. „Dafür sind die Wachstumsaussichten rosig“, schreibt die Postbank.

Einfluss auf die Preise und Aussichten hat in der Provinz die Infrastruktur. Kaufinteressierte sollten also darauf achten, wie gut die Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen sind. Auch die Gesundheitsversorgung und die Auswahl an Schulen ist wichtig. Hier schneidet der Osten Deutschlands im Vergleich zum Westen immer noch vergleichsweise schlecht ab.