Pleite für crowd-finaziertes Projekt: Crowdfunding: Insolvenzantrag für Projekt in Berlin

Auf der Baustelle „Luvebelle" in der Friedrich-Karl-Straße 22 in Tempelhof wird gehämmert und gemauert. 52 Micro-Appartements sollen hier entstehen. Doch der geplante Fertigstellungstermin im Oktober ist nicht mehr zu halten: Der Projektentwickler, die Münchener Arplan Projektgesellschaft Alpha 1, und seine Muttergesellschaft Conrem-Ingenieure haben Insolvenzantrag gestellt. Die beiden Firmen hatten sich über die Crowdfunding-Plattform Zinsland.de von 286 Anlegern rund 1,25 Millionen Euro für das Projekt geliehen. Versprochen wurden ihnen dafür sieben bis neun Prozent Zinsen jährlich. Ob die privaten Investoren ihr Geld je wiedersehen, steht in den Sternen. Durch diesen Fall hat die junge, seit drei Jahren erfolgsverwöhnte Branche der Immobilien-Schwarmfinanzierung einen ersten Kratzer bekommen.

„Die Probleme bei Luvebelle kamen für mich völlig unerwartet“, sagt Carl von Stechow, Chef von Zinsland.de. Heinz Michael Groh, der die Geschäfte der beiden Projektgesellschaften führt, habe ihn erst Ende vergangener Woche informiert, dass er in Liquiditätsschwierigkeiten sei. Groh begründe dies mit ausgebliebenen Kaufpreiszahlungen aufgrund von Bauverzögerungen und dem Ausscheiden seines kaufmännischen Leiters. Er habe vorsichtshalber Insolvenz angemeldet, um sich in Ruhe einen Überblick über die finanzielle Situation verschaffen zu können. Branchenkenner bezweifeln diese Argumentation. Dass Groh nicht allein für die Arplan Projektgesellschaft Insolvenz beantragt habe, sondern dazu auch noch für die Muttergesellschaft, weise auf tiefergehende Probleme hin.

Der Bau des Appartementhauses in der Friedrich-Karl-Straße (Tempelhof) war mit 7,5 Millionen Euro kalkuliert worden. Der Entwickler sollte in der Fundingphase 2,2 Millionen Euro beisteuern, eine Bank einen Kredit von 4,8 Millionen Euro geben. Zinsland.de sammelte im Frühjahr vergangenen Jahres von 274 Privatanlegern zunächst 500 000 Euro ein, im Juni dieses Jahres von zwölf Investoren noch einmal 750 000 Euro. Nachdem kurz nach der ersten Funding-Runde die Immobilie für rund acht Millionen Euro an den Luxemburger Vermögensverwalter AviaRent Capital Management verkauft worden sei, sei von Groh lediglich 1,25 Millionen Euro Eigenkapital geflossen. Eine solche Reduzierung ist laut von Stechow „branchenüblich und deshalb von uns aus damaliger Sicht nachvollziehbar gewesen“. Auch die Bank überwies aufgrund des Verkaufs nur 800 000 Euro. Sie hat diese Summe schon zurückbekommen – plus Zinsen.

Zukunft noch ungewiss

Wie geht es weiter? Weder Heinz Michael Groh noch die Insolvenzverwalter geben derzeit Auskunft. Carl von Stechow erklärt, sein Haus habe die Anleger ausdrücklich über die Risiken einer Finanzierung in Form eines Nachrangdarlehens informiert: „100 Prozent Sicherheit kann es bei Bauvorhaben nicht geben. Um die Risiken zu minimieren, raten wir unseren Anlegern immer zur Diversifizierung.“ Also: Nicht alles Geld in ein schwarmfinanziertes Projekt stecken, sondern auf mehrere verteilen. Zinsland.de hat bisher 32 Immobilienprojekte mit 25,5 Millionen Euro mitfinanziert, die von etwa 3000 Privatanlegern stammen, die sich mit Summen ab 500 Euro pro Vorhaben beteiligen konnten.

Gerät ein Projekt in Schieflage, bekommen in der Regel erst alle anderen Gläubiger ihr Kapital zurück, bevor die Nachrangdarlehensgeber bedient werden. Plattformbetreiber von Stechow: „Sollte es in diesem Fall zur Insolvenz kommen, kann es für die Privatanleger ein Vorteil sein, dass kein erstrangiges Fremdkapital einer Bank mehr im Projekt steckt.“ Er konstatiert allerdings, dass der Anlegerschwarm, der in Tempelhof investiert ist, möglicherweise einen Totalverlust erleiden wird. Bei einer tatsächlichen Pleite der beiden Projektgesellschaften würde die Rückzahlung der Darlehen „verspätet, nicht mehr in voller Höhe oder gar nicht erfolgen“. Aber der Zinsland.de-Chef will kämpfen: „Auch eine korrekte Rückführung der Nachrangdarlehen kann nicht ausgeschlossen werden.“ Aus den Einnahmen aus dem Verkauf an AviaRent müssten alle Forderungen bezahlt werden können. Außerdem habe sich Zinsland.de für die Crowdanleger die Bürgschaft einer weiteren Projektgesellschaft aus der Groh-Gruppe, der Arplan Development, geben lassen. Ob sie gezogen werden könne, sei jedoch nicht sicher. Boris Matuszczak vom Finanzdienstleister Dr. Klein Firmenkunden, der aktuell in zwei Projekten mit Zinsland zusammenarbeitet, springt dem Chef der Plattform zur Seite: „Zinsland tut offenbar alles, was in ihrer Macht steht, um zu gewährleisten, dass sämtliche Forderungen der Nachrangdarlehensgeber bezahlt werden können.“

Muss kein Präzedenz-Fall sein

Beim Bundesverband Crowdfunding hält man sich bedeckt. „Insbesondere kann keine Einschätzung zu den wirtschaftlichen Verhältnissen einzelner Emittenten getroffen werden“, heißt es in einer schriftlichen Stellungnahme. Der erste Fall einer in Schieflage geratenden Immobilien-Schwarmfinanzierung ändere nichts an der Überzeugung des Verbandes, „dass Crowdinvesting eine attraktive und effiziente Möglichkeit ist, ein Anlage-Portfolio aufzubauen“. Der Verband fordert eine Lockerung der Auflagen für Schwarmfinanzierungen. Die Plattformen nutzten heute nur deswegen vorwiegend Nachrangdarlehen als Finanzierungsvehikel, weil sie nur auf diesem Weg in den Genuss der Ausnahmeregelung von der Prospektpflicht kommen, die erst ab einer Summe von 2,5 Millionen Euro greift. Die Schwarmfinanzierungsausnahme müsste auf alle Vermögensanlagen und Wertpapiere ausgeweitet werden.

Renate Daum, Finanzexpertin der Stiftung Warentest: „Der Fall illustriert, welch böse Überraschungen beim Crowdfunding drohen können.“ Wie auch bei jeder anderen Geldanlage gilt: Das Kleingedruckte lesen und nicht alle Eier in einen Korb legen.