Gewusst wie Bauen: Wenn der Dauermieter sein Haus baut

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden, können aber die von den Banken und Sparkassen meist geforderten 15 bis 20 Prozent Eigenkapital nicht aufbringen. Dadurch drohen selbst in Niedrigzins-Zeiten viele Eigenheimträume zu platzen. Doch es gibt alternative Wege bei der Finanzierung eines Hausbaus. Sie verlaufen zwar nicht immer schnurgerade und frei von Stolpersteinen, aber für den einen oder anderen Interessenten möglicherweise doch attraktiv.

2016 nahmen Haus- und Wohnungskäufer durchschnittlich 248 000 Euro als Darlehen auf, fünf Jahre vorher waren es lediglich 175 000 Euro gewesen. Damals betrug der Kaufpreis für eine Immobilie im Schnitt aber auch „nur“ 224 000 Euro, im vergangenen Jahr 296 000 Euro. Diese Zahlen aus einer Studie der Finanzdienstleistungsagentur Dr. Klein zeigen, dass sich die Eigenkapitalquote der Häuslebauer hierzulande in den vergangenen fünf Jahren kaum verändert hat. Dabei gibt es gute Gründe, viel eigenes Geld in die Finanzierung der eigenen vier Wände einzubringen: Eigenkapital senkt das Finanzierungsrisiko, die Banken gewähren niedrigere Zinsen, und dadurch können die Schulden schneller abbezahlt werden.

Was lässt sich machen, wenn das Plus auf dem Konto für eine solide Baufinanzierung nicht reicht? Zum einen können fällige Bausparverträge die eigenen Geldmittel erhöhen. Auch mit Eigenleistungen lässt sich der Eigenkapitalanteil ergänzen. Und es gibt weitere Möglichkeiten: zum Beispiel einen Finanzierungsmix aus Aktien und Darlehen. Das Prinzip: Der Häuslebauer schließt ein tilgungsfreies Darlehen ab, für das er nur Zinsen zahlt. Stephan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de: „Das Geld, das normalerweise für die Tilgung verwendet wird, ist in einem Aktienfonds oder Aktiendepot angelegt, um so später das aufgenommene Darlehen auf einen Schlag zurückzuzahlen.“ Aber Vorsicht! Das ist nicht ohne Risiko: Die Rechnung geht nur bei positiver Kursentwicklung auf, bei Kursverlusten nicht. Scharfenroth: „Für Bauherren mit geringem finanziellen Puffer ist diese Strategie nicht zu empfehlen.“

Das Kleingedruckte hat es in sich

Wer einen Mietkauf als Alternative zur klassischen Baufinanzierung erwägt, sollte sich den Vertrag besonders genau ansehen. Das Prinzip klingt zunächst simpel: Notariell festgelegt wird, dass der Kaufpreis für das Eigenheim für einen gewissen Zeitraum gestundet wird. Bis zur Fälligkeit zahlt der Erwerber regelmäßige Monatsraten, quasi die Miete, an den Verkäufer. Er ist zum Kauf verpflichtet. Beim Optionskauf wird ein Mietvertrag abgeschlossen, und der Vermieter lässt im Grundbuch ein Optionsrecht zugunsten des Mieters eintragen. Dieses sichert ihm das Recht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums – meist 25 bis 35 Jahre – das Haus zu einem festen Kaufpreis zu übernehmen. Vorteile dieses Weges: Keine Bank oder Bausparkasse ist als Vermittler beteiligt, und die Immobilie kann vom ersten Tag an genutzt werden. Ein Nachteil: Die Mieten sind oft vergleichsweise teuer, denn zusätzlich zur „Tilgung“ werden mit den Mietzahlungen ebenfalls Zinsen abgegolten. Außerdem ist Vorsicht angebracht, wenn es um die Instandhaltung geht. Häufig wird verlangt, dass die Bewohner in den Jahren bis zum Eigentumsübergang Leitungen erneuern oder die Heizung reparieren lassen müssen. Manchmal fehlen in Mietkauf-Vereinbarungen auch Details zum Kündigungsrecht. Das aber muss geregelt sein: Was passiert, wenn mir als Mieter finanziell die Puste ausgeht? Was geschieht bei Umzug oder Verkauf? Und wie komme ich aus einem Sparvertrag raus?

Neu ist das Modell der Firma Gecci: Rent and buy. Das Angebot, das markenrechtlich geschützt und von einer unabhängigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft wurde, beinhaltet den Bau eines Massivhauses mit KfW-Standard im Rahmen eines speziellen Miet- und Übereignungsvertrages. Preise pro Wohnhaus: ab 199 000 Euro. Monatliche Miete: ab 1100 Euro. Mietdauer: zwischen 23 und 32 Jahren.

Vorteil des Mietkaufs: Immobile wird gleich bezogen

Es fallen weder Anzahlung noch Restkaufpreis an. „Unsere Zielgruppe sind Menschen, die bei ihrer Bank keinen Kredit bekommen“, sagt Gecci-Geschäftsführer Gerald Evans. „Sie erhalten ihre Liquidität und machen sich unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen.“ Evans, der im Jahr sieben bis 13 Häuser bauen will, bietet Investoren, die sich an diesem Modell beteiligen wollen, 6,5 Prozent Zinsen per anno, als Sicherheit die Grundbucheintragung, eine Mietausfallversicherung sowie den Eigentumsvorbehalt des Hauses und des Grundstücks.

Eine weitere Option für angehende Bauherren ohne viel Eigenkapital sind Erbbaugrundstücke. Dabei pachtet der Interessent für 50 bis 99 Jahre ein Grundstück, um darauf sein Heim zu setzen. Im Prinzip besitzt er dann ein Haus auf fremden Grund und Boden. Dafür zahlt er dem Grundbesitzer Miete, den sogenannten Erbbauzins. Dieser beträgt etwa drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Aufgepasst: Steigt der Grundstückswert, steigt auch die Zinsbelastung.

Vorsicht vor dem Unterzeichnen

Damit nicht genug: Der Grundbesitzer kann den Zins erhöhen. Inwiefern eine Zinserhöhung angemessen ist, lässt sich nur im Einzelfall klären. Dadurch kommt es häufig zum Streit, nicht selten landen diese Auseinandersetzungen vor Gericht. Ein weiterer Stolperstein: Ist im Vertrag ein „Heimfall“ notiert, kann der Erbbaugeber das Grundstück unter bestimmten Umständen zurückfordern, etwa bei angeblicher Verwahrlosung oder Eigenbedarf.

Und schließlich gilt auch noch: Der Erbbaunehmer muss sich rechtzeitig vor Ende der Laufzeit des Vertrages um eine Verlängerung oder einen Rückkauf kümmern. Ein Recht darauf hat er nicht. Wenn das Laufzeitende verpasst wird, fällt die Immobilie dem Eigentümer zu. Dieser ist zwar zu einer Entschädigung verpflichtet, aber diese muss nur etwa 60 Prozent des aktuellen Wertes betragen. Nicht unwichtig: Auch für ein Erbbaugrundstück werden Grunderwerbsteuern fällig. Fazit: Gerade bei dieser Alternative kann der anfangs preiswert scheinende Traum vom Eigenheim schnell zum Albtraum werden.