Debatte um Hochhäuser: Zwischen Luxus und Presswurst

„Berlin wächst – auch in die Höhe?“ fragte der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI) diese Woche bei einer gut besuchten Podiumsveranstaltung im Ludwig-Ehrhard-Haus an der Fasanenstraße. Moderiert von Henrik Thomsen, dem Geschäftsführer der Groth-Gruppe, tauschten sich Senatsbaudirektorin Regula Lüscher und der Architekt Andreas R. Becher aus. Er ist Vorsitzender des Bundes der Architekten Berlin, dem von 7500 Architekten in Berlin rund 350 angehören. Lüscher und Becher erörterten das Warum, das Wo und das Wie des Hochhausbaus in Berlin.

Warum Berlin mehr Hochhäuser bräuchte, ist klar: Verdichtung soll dringend benötigten Wohnraum bringen. Damit dieses Versprechen auch eingelöst wird, kommt es aber auf den Abstand der Hochhäuser an. Darauf wies Regula Lüscher hin. Denn bisher sind sie städtebaulich ja gerade deshalb akzeptiert, weil sie Wohnraum schaffen und trotzdem relativ große Grünflächen zwischen den Gebäuden möglich sind.

„Hochhäuser zu entwickeln, ist nicht so einfach“, sagt Lüscher. Man habe ein „Klumpenrisiko“, müsse sicher sein, später auch Mieter zu finden und die Investitionen wieder hereinzuholen. Das wäre eher etwas für große Firmen, die ein Hochhaus als Headquarter nutzen wollten. „Hochhäuser sind immer Ausdruck einer Wirtschaftskraft – sowohl bildlich als auch tatsächlich“, sagte Lüscher.

Aus wirtschaftlicher Sicht ging auch Andreas Becher an die Frage des Warum heran. Sobald ein Haus mehr als sechs Geschosse habe, werde es zunächst einmal teurer. Zwischen einer Höhe von etwa 40 bis 60 Metern kehre sich das Kostenverhältnis durch die größere Dichte aber wieder um. „Dann kostet ein Hochhaus unterm Strich keinen Euro mehr als der klassische Geschosswohnungsbau“, sagte Becher.

Vertikale Vielfalt im Hochhaus

Trotzdem stellt sich gerade beim Hochhaus die Frage nach der Akzeptanz noch einmal schärfer als bei anderen Bauvorhaben. „Es gibt immer Leute, die etwas dagegen haben“, sagte Becher. Am meisten nerven ihn nach eigener Aussage die Bezirkspolitiker, die den Bürgern nicht sagen könnten: „Das müsst ihr jetzt mal aushalten“, sondern die Leute mitnehmen wollten. Darunter seien eben auch Mieter, die sagenhafte 4,32 Euro pro Quadratmeter für ihre Wohnung bezahlen würden, aber sich beschwerten, wenn sie vom Balkon keinen Blick auf die Kleingartenanlage mehr haben.

Politiker möchten wiedergewählt werden. „Da hat es keinen Sinn zu lamentieren“, entgegnete Regula Lüscher. „Die Bürger sind nicht alle destruktiv“, ist ihre Erfahrung. Was helfe, sei reden, reden, reden. Und zum Beispiel Runde Tische so zu organisieren, dass auch die schweigende Mehrheit zu Wort komme. Vor allem helfe es, bei Bauvorhaben mehrere Varianten auf den Tisch zu legen, damit die Bürger selbst sehen könnten, dass Variante Z die richtige sei. „Vielleicht scheuen manche diese Arbeit“, vermutete Lüscher.

Damit hatte die Diskussion bereits das Wie des Hochhausbaus gestreift. „Wir wünschen uns ja die durchmischte Stadt“, sagte Lüscher. „Ein Hochhaus darf nicht einfach eine Presswurst sein.“ Wenn es aber die Vielfalt abbilde, werde es interessant. Berlins Start-up-Szene würde sich ja gern auf großen Grundrissen vernetzen. Um das in Hochhäusern zu schaffen, könne man Bereiche mit internen Treppen zusammenschalten. Ein weiteres Qualitätsmerkmal: Zugängliche oberste Etagen. Regula Lüscher gestand, für sie als Schweizerin sei es schwer auszuhalten, in einer Stadt ohne Topographie zu leben. Von einem Hochhaus aus aber könne die Stadt erfahrbar sein.

"Von Sozialwohnungen lebt die Stadt"

Um gute Hochhäuser zu bauen, sieht Andreas R. Becher anonyme Wettbewerbe mit einer gut ausgewählten Jury als das Mittel der Wahl. Bewährt habe sich das bei einem Projekt im Dunstkreis eines Weltkulturerbes, berichtete er aus eigener Erfahrung. Da war nämlich ein Denkmalschützer als Jurymitglied im Boot – späteren Einwänden des Denkmalschutzes konnte so von vornherein der Wind aus den Segeln genommen werden.

Wo künftig Hochhäuser gebaut werden sollten, hat Berlin bisher nicht in einem sogenannten Hochhausleitbild festgelegt. „Ich war lange dagegen, weil es nicht möglich ist, die Stadt so zu lesen, dass man sagen kann: Da und da muss ein Hochhaus entstehen“, sagte die Senatsbaudirektorin. So habe der Senat den Alexanderplatz als eins der Gebiete ausgewiesen, wo Hochhäuser gebaut werden können – und wo entsteht jetzt das höchste Haus Berlins? Am Estrel. „Den Standort hätte man wahrscheinlich nicht in einem Leitbild ausgewählt“, sagte Lüscher.

Was sie inzwischen aber für richtig halte. sei, bestimmte Gebiete auszuschließen, etwa historische Dorfkerne. „Das ist vielleicht der bessere Weg, und dann bleibt immer noch ganz viel übrig.“ Andreas Becher sieht geeignete Standorte beispielsweise entlang der Spree, wo Hochhäuser nicht stören würden.

In der anschließenden Fragerunde wurde der soziale Aspekt zumindest gestreift. Ja, das Hochhaus sei eine spezielle Wohnform, sagte Regula Lüscher. „Wenn es nicht zu einer Vereinzelung führen soll, muss man sich etwas überlegen.“ Allerdings sei ein Wohnhochhaus nicht mit sozialem Wohnungsbau gleichzusetzen. „Es ist erst mal ein hochpreisiges Wohnen.“ So ein Luxuswohnhochhaus soll tatsächlich bald am Alexanderplatz entstehen.

Andreas R. Becher wies darauf hin, dass nach dem Modell der kooperativen Baulandentwicklung nicht 25 Prozent der Fläche, sondern 25 Prozent der Wohnungen bezahlbar sein müssen und zitierte den ehemaligen New Yorker Bürgermeister Rudolph Giuliani, der gesagt habe: „Von Sozialwohnungen lebt die Stadt.“

Der erste Wolkenkratzer entsteht in Neukölln

© Simulation: Büro Kleihues

In Berlin wird die Zahl der Hochhäuser innerhalb der nächsten fünf Jahre auf 250 Gebäude anwachsen, prognostiziert Andreas R. Becher mit Blick auf Projekte, von denen er Kenntnis hat. Zurzeit sind es gut 200 – Kirchtürme und der Fernsehturm mit 368 Metern nicht mitgezählt. Er ist damit immer noch das höchste Gebäude der Stadt – und das höchste in Deutschland.

Bisher überschreitet kein einziges Hochhaus die 150-Meter-Marke – hier beginnt die Kategorie Wolkenkratzer. Demnächst soll es aber auch in Berlin einen echten Wolkenkratzer geben: Der geplante Hotelturm am Estrel in Neukölln soll 175 Meter hoch werden.

© Simulation: Barkow Leibinger Architekten

Das höchste Wohnhochhaus der Stadt ist am Alexanderplatz geplant. Der „Capital Tower“ soll 39 Geschosse haben und 150 Meter hoch werden.

Am Alexanderplatz ist laut einem internationalen städtebaulichen Wettbewerb eine Hochhausbebauung vorgesehen ist. Dieser 1993 entstandene Masterplan wurde bislang nicht umgesetzt. Er wurde 2015 überarbeitet und ist weiterhin maßgebend für den Ort.

Einen Hochhausrahmenplan gibt es für Berlin bisher nicht. Er könnte festlegen, wo Hochhäuser gebaut werden dürfen und wo nicht. Über den Bau von Hochhäusern wird bisher jeweils im Einzelfall entschieden.