Bereits heute beklagen Privatinvestoren, dass es in Berlin zu wenige Flächen für Neubauten gibt. Durch die geplante Investitionsoffensive der Landesregierung dürfte der Markt noch enger werden. Foto: T. Seeliger/Imago
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Rekommunalisierung in Berlin Der Senat will Land für öffentliche Zwecke gewinnen

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Berlin braucht dringend Flächen zum Bauen und will in großem Stil Grundstücke kaufen. Im Wettbewerb mit privaten Investoren soll das Vorkaufsrecht helfen. Das provoziert Kritik.

Alles muss raus – Ausverkauf! Das Amerika-Haus, die GSW, Bauland am Schlossplatz – in den Jahren nach dem Mauerfall, als Berlin vor der Pleite stand, bot der Senat landeseigene Vermögen in großen Mengen zum Verkauf an. Der Finanznot gehorchend, und weil die Privatisierung Öffentlichen Eigentums in den neunziger Jahren in Mode war. Jetzt hat sich das Blatt gewendet, der neue Mainstream heißt: Rekommunalisierung. Was damals billig abgegeben wurde, muss jetzt teuer zurückgekauft werden. Erst Anteile an den Wasserbetrieben und jetzt: Immobilien. Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) hat angekündigt, nun auch aus dem landeseigenen Investitions-Topf SIWANA schöpfen zu wollen, um Grundstücke für öffentliche Zwecke im großen Stil zu erwerben.

Die Koalition zieht mit

Gekauft werden soll von privaten Eigentümern, aber auch vom Bund. Für neue Kitas und Schulen, den Wohnungsbau und andere öffentliche Zwecke. Das kommunale Vorkaufsrecht soll dabei den Erwerb von Liegenschaften erleichtern. Konkrete Vorhaben gebe es noch nicht, sagt eine Sprecherin der Finanzverwaltung. Aber Geld ist genug da. Im Sondervermögen „Infrastruktur der wachsenden Stadt“ (SIWANA) schlummern derzeit 1,9 Milliarden Euro – dieser Fonds für öffentliche Investitionsprojekte wird seit 2015 nur spärlich in Anspruch genommen.

Kollatz-Ahnen möchte davon gern 300 Millionen Euro für Immobilienkäufe reservieren. Und nicht nur die eigenen Genossen, sondern auch die Koalitionspartner Linke und Grüne finden die Idee des Finanzsenators grundsätzlich gut.

Mehr Flächen für öffentliche Zwecke

„Es geht ja nicht darum, alles aufzukaufen, was bei Drei noch nicht auf den Bäumen ist“, sagt der Linken-Haushaltsexperte Steffen Zillich. Aber der Senat brauche ein flexibles Instrument, um den Flächenbedarf für öffentliche Zwecke zu decken. Ein Bedarf, der im Einzelfall natürlich nachgewiesen und vom Landesparlament kontrolliert werden müsse. Der Grünen-Haushaltspolitiker Daniel Wesener denkt nicht nur an Schulen und Wohnungen, sondern auch an Liegenschaften für gewerbliche und kulturelle Zwecke. Denn auch Künstler oder Handwerker brauchen bezahlbare Räume. Es gehe um Ankäufe, so Wesener, die in die politische Strategie der rot-rot-grünen Koalition passten.

Bisher wurden aus SIWANA nur zwei Grundstückskäufe getätigt: Für den Bau bzw. die Erweiterung eines Sportplatzes und einer Sporthalle in Spandau, im Gesamtwert von 1,5 Millionen Euro. Außerdem wurden den städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts insgesamt 10,9 Millionen Euro zugesagt. Alles keine großen Summen – im Vergleich zu dem, was der Finanzsenator in Zukunft vorhat.

Kritik von IHK und CDU

Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin fände es zwar gut, wenn die SIWANA-Mittel endlich zügig investiert würden. Dazu könne auch der Kauf von Grundstücken gehören, um die öffentliche Daseinsvorsorge zu sichern. Problematisch sei dies aber dann, so IHK-Geschäftsführerin Marion Haß, wenn „mit dem Instrument des Vorkaufsrechts der Markt für private Investoren im Wohnungsmarkt erschwert wird“. Dafür dürfe SIWANA nicht eingesetzt werden. Der CDU-Bauexperte Christian Gräff sieht das genauso. „Bereits heute klagen Privatinvestoren über die mangelnde Verfügbarkeit von Grundstücken, um den Wohnungsneubau voranzutreiben“, sagt er. Gegen den Immobilienerwerb für Kitas und Schulen hat er aber keine Einwände.

Vorbild Friedrichshain-Kreuzberg

In dem dicht besiedelten City-Bezirk war Bau-Stadtrat Florian Schmidt (Grüne) der erste, der das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten ausübte. Der spektakulärste und größte Ankauf war das Neue Kreuzberger Zentrum (NKZ) am Kottbusser Tor, wobei der designierte Privatinvestor absprang, als der Bezirk nur mit dem Vorkauf drohte. Bislang verdrängte der Bezirk bei elf Miethäusern private Investoren aus dem Kaufvertrag und übernahm die Objekte selbst. Nicht immer sind Kauf und Verpachtung des Hauses an Mietervertreter das Ziel. Kreuzberg-Friedrichshain bietet dem Käufer als Alternative eine „Abwendungsvereinbarung" an. In elf Fällen verpflichteten sich Käufer dazu und vereinbarten, die Mieten günstig zu halten und bei Modernisierungen Mieterhöhungen zu begrenzen.

Für den Grünen-Politiker Schmidt ist diese Strategie ein Erfolg, weil sie abschreckend auf den Grundstückshandel wirkt: „Verkäufe in Milieuschutzgebieten sind zum Erliegen gekommen“, sagt er. Im Vergleich zum Vorjahr sei die Zahl der Deals um 30 Prozent zurückgegangen. Dem Kreuzberger Beispiel folgten inzwischen auch andere Bezirke: Tempelhof-Schöneberg und kürzlich auch Mitte und Pankow meldeten die erste Vorkäufe.

Genossenschaften gehen leer aus

Das Versprechen im Koalitionsvertrag, nicht nur an städtische Wohnungsbaugesellschaften, sondern auch an Genossenschaften, soziale Bauträger und Baugruppen Grundstücke zu vergeben, wurde von Rot-Rot-Grün bisher aber nicht erfüllt. Gerade mal drei Immobilien haben die Finanzverwaltung und die landeseigene Grundstücksvermarktungsfirma Bim zur Bebauung durch Genossenschaften bisher bereit gestellt – mehr als 100 dagegen für landeseigene Wohnungsbaugesellschaften. Außerdem erschwert der Senat alternative Eigentumsformen, indem Bauland nur noch für 60 Jahre (statt wie bisher 99 Jahre) verpachtet wird.

Genossenschaften bauen zwar nicht preiswerter als andere, dafür erhöhen die gemeinnützigen Gesellschaften viel langsamer ihre Mieten. „Die teuren Genossenschaftsneubauten von heute sind die billigen Mietwohnungen von morgen", sagt der auf gemeinnützige Projekte spezialisierte Planer Christian Schöningh. Leer gehen auch viele Aktivisten und Mieterbündnisse aus, die Grundstücke mit einer ähnlich breiten Beteiligung entwickeln und öffentlich zugänglich machen wollen wie die Genossenschaft „Holzmarkt“.

Alles musste raus

Das Landesgesetz, das SIWANA regelt, erlaubt „Investitionen in oder für Grundstücke“. Das will der Finanzsenator für seine neue Offensive nutzen. Trotzdem bleibt der Immobilienerwerb durch die öffentliche Hand unter den heutigen Bedingungen ein schwieriges Geschäft. Es wird kaum gelingen, die Folgen der Privatisierungspolitik früherer Jahre rückgängig zu machen. 1998 hatte die damalige Finanzsenatorin Annette Fugmann-Heesing (SPD) die Gründung des landeseigenen Liegenschaftsfonds vorbereitet, um die riesigen Immobilienreserven des Landes en gros an private Investoren zu verkaufen. Zwei Jahre später wurde der Fonds von ihrem Amtsnachfolger Peter Kurth (CDU) ins Leben gerufen.

Die Entwicklung der Privatisierung landeseigener Immobilien von 1992 bis 2017. Zur vollen Ansicht auf das rote Kreuz klicken. Grafik: Tsp/Bartel - Quelle: Landeshaushalt Berlin
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Aber auch vorher schon wurde fleißig verkauft. Von 1992 bis heute flossen so rund 5,5 Milliarden Euro in die Landeskasse (siehe Grafik). Der Verkaufserlös für das ehemals städtische Wohnungsunternehmen GSW (405 Millionen Euro), das 2004 privatisiert wurde, nicht eingerechnet. Dies half, das Überleben der hoch verschuldeten und finanzschwachen Hauptstadt zu sichern. Aber die Folgen dieser Politik sind heute schmerzhaft zu spüren.

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