Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU). Foto: AFP/Odd Andersenp

Hauptstadtfinanzierung Schäuble macht Millionen durch Immobilien-Deal mit Berlin

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Senat und Bundesregierung haben sich im Frühjahr auf einen Tausch von Grundstücken geeinigt. Ein gutes Geschäft – für den Finanzminister.

Mit dem Grundstückstausch, der im Rahmen der Hauptstadtfinanzierung vereinbart wurde, hat Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) ein gutes Geschäft gemacht. Die Immobilien, die der Bund erhält, sind nach aktuellen Schätzungen über 100 Millionen Euro mehr wert als jene Grundstücke, die Berlin zufallen. Außerdem muss der Senat in den nächsten 15 Jahren von möglichen Wertsteigerungen der Immobilien dem Bund die Hälfte abgeben. Diese Nachzahlungsklausel dürfte noch einmal einen zweistelligen Millionenbetrag einbringen.

Immobilien gegen Kulturförderung

So gesehen, holt sich der Bund die höhere Kulturförderung, auf die er sich gegenüber der Hauptstadt verpflichtet hat, teilweise wieder zurück. Für den Hauptstadtkulturfonds, die Opern, die Philharmoniker und das Humboldt-Forum spendiert die Bundesregierung in den nächsten zehn Jahren zusätzlich 232 Millionen Euro. Der Immobilientausch zugunsten des Bundes spielt dieses Geld zur Hälfte wieder ein.

Bisher kommt der Grundstückshandel aber nur schleppend voran. Besonders schwierig ist der Tausch des bundeseigenen Dragoner-Areals in Friedrichshain-Kreuzberg gegen sieben „Kulturgrundstücke“. Dazu gehören der Martin-Gropius-Bau, das Jüdische Museum, das Haus der Kulturen der Welt und die Akademie der Künste. Bis Juli 2018 muss dieser Deal notariell vollzogen sein, sonst stellt der Bund seine Zahlungen für Kultur und innere Sicherheit in der Hauptstadt vorläufig ein.

Ein dreiviertel Jahr ist noch Zeit, doch seit der Unterzeichnung des Hauptstadtfinanzierungsvertrags im Mai ist man kaum vorangekommen. Nicht einmal die Grundstückswerte wurden bisher offiziell ermittelt. Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) glaubt trotzdem, dass bis Sommer 2018 alles in Sack und Tüten ist. Bis zum Herbst würden die Wertgutachten vorliegen, und im Haushaltsentwurf für 2018/19 sei das Geld für die Immobiliengeschäfte schon eingeplant, teilte seine Verwaltung auf Anfrage mit. Das Abgeordnetenhaus hat allerdings noch nicht zugestimmt.

Vorteil Bund beim Dragoner-Areal

Die Immobilien (Kultur gegen Dragoner-Areal) werden ohne Wertausgleich getauscht, da hat sich der Bund klug durchgesetzt. Zusätzlich gibt es die Nachzahlungsklausel: Wenn der Senat für das Dragoner-Areal in den nächsten 15 Jahren eine „zulässige höherwertige Nutzbarkeit eröffnet“, muss Berlin die Hälfte der Wertsteigerung an den Bund abführen. Zwar hat der Senat die Immobilie vor einem Jahr zum Sanierungsgebiet erklärt und damit den geltenden Verkehrswert (14,1 Millionen Euro) quasi eingefroren. Aber die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIma) zog vor das Oberverwaltungsgericht, um diese Senatsentscheidung zu kippen – und rückt von ihrer harten Haltung auch nicht ab.

Das hat Gründe: Der Senat will in dem ehemaligen Gewerbegebiet auch Mietwohnungen bauen. Ohne den Status als Sanierungsgebiet würde dies den Grundstückspreis in die Höhe treiben, davon würde der Bund über die Nachbesserungsklausel profitieren. Aber auch so ist es ein ungerechter Tausch: Die Kulturareale haben wohl einen Wert von 120 Millionen Euro. Zwar fehlt noch ein Wertgutachten, aber für die Grunderwerbsteuer, die Berlin zahlen muss, stehen schon 7,2 Millionen Euro im Haushalt. Aus dem Steuersatz von sechs Prozent lässt sich der Kaufpreis errechnen.

Diesen 120 Millionen Euro stehen aber nur 14,1 Millionen Euro für das Dragoner-Areal gegenüber. Und es wurde noch ein weiterer Grundstückstausch vereinbart, der das Verhandlungsgeschick des Bundes zeigt. So gibt Berlin die Bauakademie ab und erhält dafür die bundeseigenen Grundstücke des Flughafens Tegel. Deren Wert ist mit geschätzten 40 Millionen Euro zwar höher als bei der Bauakademie, die derzeit auf 14 Millionen Euro taxiert wird. Aber in diesem Fall besteht der Bund auf einem Wertausgleich, der in bar auszuzahlen ist – und er setzte auch für Tegel eine Nachzahlungsklausel durch.

Wenn die geplante „Urban Tech Republic“ auf dem Airport-Gelände florieren sollte und die Grundstückspreise steigen, wird sich auch der nächste Bundesfinanzminister freuen.

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