"Deutsche Wohnen" in Berlin: 110.000 Wohnungen, 110.000 Renditeobjekte

Die „Deutsche Wohnen“ hat es geschafft: Sie ist in Europa in den Top5 der größten börsennotierten Immobiliengesellschaften. In Deutschland ist nur noch die „Vonovia“ größer. In Berlin nicht, wo der Forscher Heinz Bontrup in einer Studie im Auftrag der Linken-Fraktion der Deutschen Wohnen eine „marktmächtige Stellung“ bescheinigt – mit mehr als 110.000 Wohnungen in der Stadt.

Profitieren kann der Konzern vor allem vom Wohnungsmangel und den deshalb steigenden Mieten. Seit 2009 stiegen die Mieten in den sieben größten deutschen Städten um 40 Prozent im Durchschnitt. In derselben Zeit sanken die Zinsen für Immobilien-Kredite um mehrere Prozentpunkte. Der Zinssturz ist für die „Deutsche Wohnen“ von existenzieller Bedeutung. Denn sie war Anfang 2016 mit fast vier Milliarden Euro verschuldet. Aber beides spielt Immobilien-Investoren in die Hände.

Der Bund wollte ursprünglich Betriebe entlasten

Zumal die Konzerne außerdem noch von Steuergeschenken profitieren. Statt wie jeder andere am Markt ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen (Asset Deals) mit der Pflicht dann Grunderwerbsteuer zu zahlen, stecken die Verkäufer die Immobilien in eine Firma – und verkaufen 95 Prozent der Anteile (Shares) an die Käufer. Grunderwerbsteuer wird dann nicht fällig. Beabsichtigt hatte der Gesetzgeber das so nicht. Der Bund wollte mit dieser Regelung Betriebe entlasten im Falle eines Eigentümerwechsels und durch den Verzicht auf Steuern deren Arbeitsplätze und Wettbewerbsfähigkeit schonen. Nun fördert sie mit der „Deutsche Wohnen“ einen Konzern, in dem es nicht mal die gesetzliche betriebliche Mitbestimmung gibt.

Meist hielt der Mietspiegel vor Gericht stand

In Berlin geriet die „Deutsche Wohnen“ wiederholt durch Attacken auf den Mietspiegel in Verruf. Zumal Mieter dabei auch vor Gericht gezerrt wurden, um überhöhte Mietforderungen durchzusetzen. Meist hielt der Mietspiegel dem Urteil der Richter stand. Dennoch bereiten Senat und die Arbeitsgruppe Mietspiegel eine grundlegende Überarbeitung des Instruments zum Vergleich und zur Anhebung der Mieten vor. Dazu soll auch die Einstufung der Wohnlagen geändert werden. Diese hatte „Deutsche-Wohnen“-Chef Michael Zahn vor einigen Monaten im Abgeordnetenhaus stark attackiert. Das machte offensichtlich Eindruck.

Bedienen muss die „Deutsche Wohnen“ ihre Aktionäre: mit Renditen. Dazu muss sie Gewinn machen. Im vergangenen Jahr waren es 1,6 Milliarden Euro, zehn Mal mehr als vier Jahre zuvor. Weit mehr als die Hälfte des Gewinns schüttet die „Deutsche Wohnen“ an ihre Aktionäre aus. Das ist „eindeutig zu viel“, sagt der Forscher Bontrup. Denn die „überzogene Ausschüttungspolitik lässt sich nur unter einer aggressiven Mietpreissteigerungspolitik bei gleichzeitig geringer Instandhaltung der Wohnungsbestände“ durchsetzen. Einfach ausgedrückt: Die Mieter müssen immer mehr bezahlen für Wohnungen in eher schlechtem Zustand – bis die abgerockten Immobilien grundlegend saniert werden, was wiederum erhebliche Mieterhöhungen ermöglicht.

"Wir handeln nicht aus Renditegier", sagt der Sprecher

Zahn bestreitet das alles: „Wir handeln nicht aus Renditegier“, sagte er bei einer Anhörung im Abgeordnetenhaus. Die Firma müsse aber die vernachlässigten Miethäuser etwa von der gekauften, einst landeseigenen GSW sanieren. Und dabei, das räumte Zahn ein, seien Fehler geschehen. Dass Mieter etwa ohne Heizung dastanden, erklärte er auch damit, dass die Anlagen gar nicht der „Deutsche Wohnen“ gehörten –, sondern einem Dienstleister. „Contracting“ nennt sich dieses Modell, das während der ersten Privatisierungswelle von Wohnungsbeständen gerne eingesetzt wurde, als die Finanzinvestoren noch „Heuschrecken“ genannt wurden. Solche Contracting-Verträge laufen häufig über viele Jahre.

Aber Zahn nennt es einen „Fehler“, dass die „Deutsche Wohnen“ bei Ausfällen von Heizungen etwa zunächst Versicherungsfragen habe klären wollen. Das werde sich nicht wiederholen. Versäumnisse bei der Mängelbeseitigung räumte er auch ein. Seit geraumer Zeit werde aber jeder einzelne Fall sogar im Vorstand diskutiert. Vertreiben wolle die Firma keinen Mieter. Und bei Sanierungen lege der Konzern „deutlich weniger“ als die zulässigen elf Prozent der Kosten auf Mieter um. Außerdem hätten 92 Prozent der Mieter den Sanierungsplänen für die ersten Blöcke der Otto-Suhr-Siedlung zugestimmt. Und auch an die Bundesgesetze halte sich der Konzern bei Mieterhöhungen, die soziale Härtefälle betreffen.

Im März kaufte die Gesellschaft 3900 Wohnungen

Die Einkaufstour der „Deutschen Wohnen“ ist nicht vorbei. Zuletzt hatte sie im März des laufenden Jahres rund 3900 Wohnungen und 270 Gewerbeeinheiten für 655 Millionen Euro in der Stadt gekauft: „Hochwertige Altbau-Gebäude in zentralen Lagen von Berlin, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts erbaut wurden“, hieß es damals. Die durchschnittliche Miete betrage 6,92 Euro je Quadratmeter. Ein „weiteres Potenzial zur Optimierung“ liege in den knapp sieben Prozent leer stehende Wohnungen aus dem neu gekauften Bestand.

Da stellt sich die Frage, ob auch die vermieteten Wohnungen anhand des Mietspiegels auf Spielräume zur „Optimierung“ untersucht werden.