Die Oberbaumbrücke in Berlin verbindet die Ortsteile Kreuzberg und Friedrichshain über die Spree Foto: picture alliance / dpap
Baustadtrat Florian Schmidt „Wie kaufen wir Friedrichshain-Kreuzberg zurück?"
Stephan Wiehler
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"Wie kaufen wir Friedrichshain-Kreuzberg zurück?"

„Intelligent, nachhaltig und partizipativ“ soll die Stadtentwicklung werden, heißt es im rot-rot-grünen Koalitionsvertrag. Was bedeutet das für Sie?

Wir wollen in der Liegenschaftspolitik stärker darauf wirken, dass Wohneigentum in gemeinwohlorientierte Hände kommt. Daran soll die Stadtgesellschaft aktiv und kontinuierlich mitwirken. Ich wünsche mir eine Kultur des Miteinanders, die alle Akteur*innen einbezieht: Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, Vereine, Hausbesitzer*innen, gemeinnützige Träger, Kultur und Gewerbe. Die Frage ist: Wie kaufen wir Friedrichshain-Kreuzberg zurück?

Die wachsende Stadt braucht dringend neuen Wohnraum – die 60.000 landeseigenen Wohnungen, die bis 2021 zusätzlich bereitstehen sollen, meinen Experten, werden den Bedarf bei weitem nicht decken. Ohne private Investoren, die Profite erwirtschaften wollen, wird es nicht gehen, oder?

Im Grunde brauchen wir die nicht. Wenn private Investor*innen ihr Kapital, orientiert am Leitsatz der Verfassung „Eigentum verpflichtet“, in Immobilien anlegen, setzen wir uns konstruktiv mit ihnen auseinander. Dieser Eigentümer*innentyp wird aber immer seltener, da der Markt zu viele Profite verspricht. Allerdings kann der Staat  Investor*innen einiges abverlangen, wenn z.B. Bebauungspläne erstellt werden. Etwa über die kooperative Baulandplanung. Aber wir sind nicht auf profitorientierte Kapitalgeber*innen angewiesen. Gutes Geld gibt es genug: von gemeinnützigen Banken, Stiftungen, Genossenschaften, sogar nachhaltigen Aktienfonds. Man kann für jedes Finanzierungsmodell auch gemeinwohlorientiertes Kapital und für jede Projektentwicklung gemeinwohlorientierte Investor*innen finden. In den USA, wo staatliche Intervention eher skeptisch gesehen wird, gibt es Community Trusts. Das sind private, gemeinwohlorientierte Fonds, die großflächig Land kaufen und entwickeln. Ähnliche Ansätze haben wir auch am Runden Tisch zur Liegenschaftspolitik entwickelt.

Das heißt, ins Gemeinwohl zu investieren, lohnt sich für profitorientierte Investoren nicht?

Es kommt darauf an, wie viel Gewinn sie erwarten. Angesichts der Niedrigzinsphase und der geringen Ertragsaussichten an den Finanzmärkten erleben wir zurzeit eine globale Kapitalflucht in Immobilien, vor allem in Großstädten. Die Spekulation auf den Boden, die überhitzte Dynamik von Aufwertung und Vermarktung, das sind gelernte Techniken der Profitmaximierung – mit grotesken Folgen: Der Lebensraum der Menschen wird zur Ware, die international gehandelt wird. Aber auch gemeinwohlorientierte Banken und Fonds haben derzeit viel Geld für Investitionen. Berlin ist trotz steigender Immobilienpreise im internationalen Vergleich noch unterbewertet, die Stadt bleibt attraktiv für Kapitalgeber*innen. Die Politik muss dafür sorgen, dass daraus langfristige und nachhaltige Rendite für die Stadt wird. Es lohnt sich auch für den Staat, in diese Zukunft zu investieren.

In der Vergangenheit hat der Senat den Bezirken wiederholt Planungsverfahren mit Hinweis auf die stadtweite Bedeutung einzelner Projekte entzogen. Rot-Rot-Grün will die bezirkliche Verantwortung für die Baupolitik stärken. Da müssen Sie als Baustadtrat, etwa bei der Nachverdichtung von Quartieren, auch dem gesamtstädtischen Interesse Rechnung tragen. Dafür zeigen Nachbarn von Neubauprojekten naturgemäß nicht so viel Verständnis.

Friedrichshain-Kreuzberg ist das am dichtesten besiedelte Gebiet der Stadt, vermutlich Deutschlands. Es gibt nur noch einige wenige größere Flächen, die neu entwickelt werden könnten, wie das Dragoner-Areal in Kreuzberg oder das Behala-Gelände an der Spree. Nur wenige Quartiere bieten noch Spielräume, die aber behutsam und mit Blick auf ausreichende soziale Infrastruktur und den Erhalt der Lebensqualität verhandelt werden müssen. Im Innenstadtbereich müssen wir wegen dieser geringen Neubaupotenziale verstärkt auf Zukäufe setzen, um den kommunalen Wohnungsbestand zu vergrößern. Und da haben wir als Bezirk den besten Überblick, wo Objekte zum Verkauf stehen. Bei der Nachverdichtung wird es Zielvereinbarungen mit dem Senat geben, um die landesweiten Ziele des Wohnungsbaus zu erreichen. Neubauten müssen dennoch immer den Bedarf vor Ort berücksichtigen. Sagen wir es so: Ich bin nicht der glühende Nachverdichtungsstadtrat.

Beim Dragoner-Areal hat das Bundesfinanzministerium gerade deutlich gemacht, dass noch keinesfalls klar ist, ob das Land Berlin das Gelände erhält. Die Rückabwicklung des Verkaufs an einen Privatinvestor ist noch nicht rechtssicher.

Der Bund muss die Verantwortung übernehmen, falls bei dem Grundstücksverkauf Fehler gemacht wurden und der Investor Anspruch auf Entschädigung geltend machen kann. Die Liegenschaftspolitik des Bundes muss sich grundsätzlich verändern: weg vom Höchstpreisverfahren, hin zu konzeptorientierten Verfahren, am besten durch direkte Übertragung an die Kommunen.

Laut Sozialstrukturatlas gehört Friedrichshain-Kreuzberg mit Pankow zu den Aufsteigerbezirken, gleichzeitig leben hier viele Menschen mit wenig Geld. Wie lässt sich die soziale Mischung angesichts steigender Wohnpreise erhalten? Die Mietpreisbremse hat bisher wenig Wirkung gezeigt.

Auf Bundesebene müssen die mietrechtlichen Instrumente weiter geschärft werden. Die wichtigsten Möglichkeiten, Mieter*innen zu schützen, bestehen leider tatsächlich im Bundesrecht. Im Bezirk haben wir über die Sanierungsgebiete und den Milieuschutz bereits ein paar Möglichkeiten, Baumaßnahmen auszubremsen, die vor allem der Strategie der Vermarktung und Profitmaximierung dienen. Das wollen wir so gut es geht ausweiten. Neben der Rekommunalisierung größerer Wohnungsbestände durch das Land müssen wir das kommunale Vorkaufsrecht noch stärker nutzen. Dafür brauchen wir einen landeseigenen Fonds, um handlungsfähig zu sein. Wenn es uns gelingt, dem freien Markt Wohnungen zu entziehen, damit sie dauerhaft und kostengünstig Menschen zur Verfügung stehen, die wenig Geld haben oder staatliche Transferleistungen beziehen, dann  rechnet sich eine gewisse Investition in den Ankauf auch für den Staat. Er muss dann nicht an anderer Stelle teure Neubauten errichten und wegen steigender Wohnkosten immer höhere Zuschüsse zahlen. Aus dieser Kalkulation müssen wir eine Strategie ableiten, damit auch private, gemeinwohlorientierte Akteur*innen zum Zuge kommen, die der Spekulation mit Wohnraum entgegenwirken.

Bisher gilt: Besserverdienende können Wohneigentum bilden, wer weniger hat, bleibt Mieter. Wird sich daran etwas ändern?

In städtischen Ballungsräumen sollten wir einen besonderen Schwerpunkt darauf legen genossenschaftliches Eigentum zu fördern, weil es im Gegensatz zu Privateigentum kollektives Eigentum bleibt und dem Spekulationsmarkt dauerhaft entzogen ist. Auch dann, wenn die Bewohner*innen wechseln. Deshalb sollten wir Instrumente dafür schaffen, dass auch ökonomisch stark Benachteiligte in solche Wohnformen hineinkommen.

Wo werden 2017 die ersten Spatenstiche gesetzt?

Dafür ist es noch zu früh. Ich will mir zunächst alle Bauvorhaben anschauen, um zu prüfen, wo es sinnvoll ist, noch einmal im Dialog mit den Bürgern die Planungen zu überdenken.

Das Gespräch führte Stephan Wiehler.

 

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